重庆香港城购物中是心开盘前营销推广方案.doc

以创新精神做事 以坦诚态度待人 香港城购物中心营销推广方案 客户名称重庆钰茂地产有限责任公司项目代码QG/JahooHK（B）提交单位重庆旭日房地产顾问有限公司文件名称香港城购物中心2-3月份营销方案提交明细产品归属执行方案产品类别策划报告提交日期2006年2月15日页数共21页，其中正文19页项目负责人蒋利民、宋伟、刘刚 提交签署： 重庆旭日房地产顾问有限公司 （签章）  文件审批表 文件名称香港城购物中心2-3月份营销方案文件编号CH－JahooHK－YXFA－05提交人张立明校对蒋韬提交日期2006年2月14日策划部 审核会签审核主管副总经理审核总经理审批  香港城购物中心“亮剑”行动 ――2-3月份营销工作执行方案 一、目的和原则 工作原则 1、长计划、短安排，量效为出，以求得最大的价值回报 2、以业绩（绩效）为导向的全面、系统的商业推广工作模式 工作目的 1、在2月底前全面完成对于香港城购物中心的各项筹备工作，彻底实施以业绩为导向的系统的“高潮营销”。 2、在3月中旬（暂定3.18）开盘顺利销售1500万元，以“火爆”开盘，“供不应求”的旺势开启全年的行销计划，确保年底2.8亿元任务的完成。 备注：对于工作原则和任务的解读是系统、高效率工作的前提，故请各部门以全年营销任务和业绩要求为依规，统一思想、工作思路和工作方法。 二、产品优劣势分析和产品去化规划（产品解读） 1、产品去化规划 根据国家、重庆市相关部门的相关商服用房的营销管理办法和对于目前项目可售产品的去化难度的综合分析，拟在2006年3月18日前推出的产品为： 西区二楼青少年运动广场旁独立门面，约850㎡。 销售模式为承诺年回报8％，可选择自营/委托经营销售模式； 主要销售对象为以重啤、钰鑫集团内部、业主和前期来访客户为主的投资户； 整体销售均价为20000元/㎡，销售金额为1700万元； 西区春晖路临街门面，约313㎡。 销售模式为无承诺销售模式； 主要销售对象为以前期来访的投资经营客户为主； 销售金额为1000万元； 次选：西区青少年主题广场旁1F，约1350㎡。 销售模式为可选择自主经营或委托（金申商管公司）经营； 主要销售对象为以前期来访的投资、经营客户为主； 销售均价为15000元/㎡，销售金额为2000万元； 政策因素备选：西区优越百货水景通道旁独立门面，约1000㎡。 销售模式为可选择带租约销售模式； 主要销售对象为以前期来访的投资经营客户为主； 销售均价为25000元/㎡，销售金额为2500万元； 以上可售产品的总销售金额7200万，首选2700万，但考虑后续商业销售的延续性拟采取按顺序推出的原则。西区优越百货水景通道独立门面根据政策的执行情况酌情安排。 主推产品以自主产权为主，配合该区域的地段特色，注定了首推商业应以“升值”作为价值推动点，并以此营造香港城购物中心良好的商业价值增值路线，为后续产权式和委托经营的销售奠定基础。 2、产品规划 根据目前的市场分析，拟对所有产品进行有效的单价和总价双重控制，以总价在具有较高商业价值的的钻石小铺为主，占总面积30－40％，降低整体的目标客户群的介入难度，扩大香港城购物中心整体的目标客户的幅度，形成开盘即清盘的高潮营销的思路，为后续销售奠定舆论基础。――高性价比 面积较高，总价40万以上的大型商铺，占整体面积的10-20％左右的优质商铺。形成众望所归的购买意向，并形成良好的心理场能辐射，带动25-40万之间的商铺的销售。――高性价比 总价在25-30万的中型商铺，占总面积的30％；――略低于钻石小铺 具体见产品划分和价格方案。 3、优劣势（Swot）分析 1）项目整体优劣势分析 首推优势 项目的位置优势： 轻轨站无缝链，唯一人流接口 大渡口区商业圈核心 项目的规划优势： 刘伍所、创扬，产品系出名门 重庆西部唯一210米最高地标 三大城市广场吞吐万千人流 重庆首个过街楼沟通东西区人气 重庆首个情景内河设计 项目的管理优势： 金申商管――钰鑫集团团队支撑 首创商户制和商户激励制度 15年1亿元整体推广运营 项目的品牌优势： 公司品牌：重庆民营企业50强… 项目品牌：豪俊阁、香港城 巨大的市场空间，大渡口区商业空白 年20亿元消费外流…… 周边近30个小区旺盛人流 投资的安全性和增值考量 政策支持5年市场培育――7.5％ 50％，4亿元沉淀资产共赢运作首推劣势 可售产品量与全年营销目标之间巨大的差异 政策不允许产权商业期房销售 区域抗性较大，市场的认知度不高 城市形象陈旧，对外形象不佳 城市交通条件极差，遏制消费 商圈内同期推出量过大隐患 商圈氛围差，基础条件不佳 大渡口区城市商业基础