2013年广州越秀老城区商务公寓项目营销定位策略报告.pptx

越秀老城区商务公寓项目 营销定位策略报告;Part1. 目 标;1、价格目标;1、价格目标;;1、价格目标;2、销售目标;1、价格目标;3、探讨的问题;1、同类竞争项目分布;保利中环广场;1、同类竞争项目分布;2、典型竞争项目分析;项目：东方文德广场;分析一：东方文德广场;项目名称;项目：万艺广场公寓产品;分析二：万艺广场公寓产品;分析二：万艺广场公寓产品——标准层平面示意图;项目：达标国际商务公寓;实时价格： 例1：公寓4117房 面积64.9603平米 实用面积：38.8907 东向朝向 单价33670元/平米 总价2187215 折后总价：2100622元;分析三：达标国际商务公寓;分析四：东华星域;官方网签数据;分析四：东华?星域;示范房实图;2、典型竞争项目分析;项目：万艺国际精品广场;营销分析：;分析一：万艺国际精品广场对比本项目;项目：东方文德广场;项目：泰康城;项目：骏文雅苑;官方网签数据;项目：御江苑;官方网签数据;1、同类型竞争项目分布;东方文德广场——40-50m2公寓产品，开盘即售光，一房难求； 万艺广场——50m2左右公寓产品，同样呈供不应求的状态； 达标国际——42-66m2大单间产品热销易租； 东华星御——60-70m2小户型的产品颇受市场欢迎 （住宅性质）;商业市场 1、广州的专业市场由初始的单层逐渐往高层扩展； 2、专业市场越来越细分，使得原来不大的市场空间逐渐扩容； 3、住宅商业商务组合成为新的开发趋势； 4、所处商圈，交通/地铁在商业的投资因素里所占比例越来越重； 5、商业设施在较多地段已饱和，导致竞争加剧，因此精准定位和迅捷营销是商业突破重点。;新潮一族： 住着小户型玩独特：房型设计和现代感较强的装修，赢得了许多新潮一族的芳心。 这些人具有一定的经济实力，往往在别处还有住所，购买小户型使他们拥有了一份真正属于自己的私密空间。无装修而之劳累，少公交之疲劳，好交朋结友，爱感受城市繁华， 能接受首付100万左右的房子。 曾经无数次上下班要一到两小时左右的奔波让他们烦恼，在上班的周边居住再步行上班才是时尚。小户型则是他们的第一选择，经济基础足够按自己的喜好购房。让他们轻松就可以实现自己的居住理想，对他们来说，“住着玩”是他们对小户型的居住观，价格高一点也无所谓，只要自己喜欢。他们暂时是不会将其出租的，因为他们需要自住。;年轻一族： 想在城中有个家：小户型相应较低的总房款，让一些年轻人圆了购房梦。同时年轻人正处于打拼的年龄，工作比较繁忙，生活效率较高，于是对住宅的便利性要求也较高。而由于小户型一般地处繁华地带，各种生活配套较完善，休闲购物较方便，出行较畅通，上下班路程时间不超半小时 ，能接受首付50-100万以下的房子。 工作与生活能够迅速切换，让许多事业正处于起步期的年轻一族情有独钟。但一些年轻一族并不打算长期居住在小户型中，仅将其当作暂时的过渡居所。随着经济状况的改善，他们会在交通同样便利的区域选择面积较大，舒适度较高的住所居住。;投资者： 以投资房产为主收益者：近两年投资股市回报不稳，银行利率也长期处于较低水平，在其他方面更好的投资渠道并不多。但是大部分城市的房价却一路高歌，于是人们把目光转向了收益较稳、效益可观的房地产市场，小户型因总房款少，投资方便而受到许多房产投资客户的青睐。除了小户型总房款较低，资金投入较小外，小户型由于一般地处繁华地段，旺盛的租赁需求也使小户型的出租率较高，租金收益较为稳定。同时，随着近年来房地产市场价格的高涨，小户型的市场价格快速攀升，较大的升值空间更吸引了众多投资客户对小户型的投资热情。;办公者： 小公司老板或高层管理者：多以公司经营以智慧创意型产品为主的公司，比如广告、设计、咨询顾问、代理、律师或会计师事务所等，此类公司人员不多，需要的办公场所面积不大，往往其的所处的公司业务正处于上升阶段，但业务范围与客户群体比较有限，暂时没有精力能力将公司规模发展的很大，因此对繁华地段与交通便捷有一定的要求。他们购买此类房产往往看中的是此处的繁华、配套与便利以及将来的升值价值。如果有需要也可以多间甚至整层的购买后改装使用。;1、项目地块特征与优劣势;开发商;;项目属性总结：项目位属越秀南片区，长方形、小地块, 紧邻沿江中路，昭示性强，属于综合商业圈、地铁和客运站物业，周边商业教育配套齐全，交通便利，容积率高，规模大，物业可涵盖公寓、商业和办公，公寓为单房至两房小户型，公建设计有一定优势。;1、项目地块特征与优劣势;2、项目市场定位建议;推论导读： 目标价格：公寓均价45000元/平米 以投资收益推算为例（3%年收益）： 公寓租金：112.5元/平米/月 客户人群以自用为主，怎样的公寓产品可以达到这样的居