世联北京益田影人四季花园综合体项目营销策略报告.ppt

益田?影人四季花园 营销策略报告;目标：项目目标及分解 背景一：市场背景 背景二：客户背景;2010目标解读;目标分解;目标：项目目标及分解 背景一：市场背景 背景二：客户背景;背景二：市场背景;政策导向;北京——新政下的重灾区;2009年怀柔已成交土地;项目名称 ;目标：项目目标及分解 背景一：市场背景 背景二：客户背景;背景三：客户背景;“影人积分卡”办卡客户梳理;“影人积分卡”客户梳理;基于以上背景情况，本次汇报主要解决以下问题：;1、项目本体情况;定价原则：树立价值标杆，确保利润主力，转化问题产品，合理制定各产品价格策略，避免内部竞争，确保整体均衡销售。;各楼座价值分类及排序;2、市场情况;3、客户情况;小结：;小结：整体推售策略;4、2010年推售节奏;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;入市均价形成方法;怀柔区项目一览;怀柔区项目细分：待售项目;怀柔区项目细分：在售项目;怀柔区项目细分：在售项目;项目名称 ;周边配套不足;;本案与世嘉光之谷3居户型点对点分析;本项目优势： 区域发展：本项目所在区域未来发展利好，未来“怀柔CBD”影视聚集区 自身配套：区域级配套，规模宏大，满足不同层次人群需要 主题园林：自带影视主题园林，同时独享1.6万平米市政公园 独立会所：“五星级酒店+影人俱乐部”顶级会所配套，业主尊享 户型设计：户型设计标新立异，入户花园、露台、飘窗赠送面积可观 交通区位：北京市区、怀柔城区、旅游景区的“三区枢纽”;周边配套短期内持平，2011年后本项目优势;南北通透，格局合理 空间灵动，室内设置灵活空间多，部分飘窗为赠送面积;本案与顶秀美泉3居户型点对点分析;竞品分析小结——顶秀美泉;项目名称;　参考楼盘;目前已办卡客户可接受的成交价格范围约为 9000-10000元/㎡。;静态均价范围;价格策略导出;按10200元/㎡形成报建价格表;价格横向系数制定原则：;益田·影人四季花园楼栋差打分标准;1#楼平面差;各楼座平面打分策略： 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分，加权计算各楼栋平面之间价差；;各楼座平面打分策略： 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分，加权计算各楼栋平面之间价差；;各楼座平面打分策略： 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分，加权计算各楼栋平面之间价差；;各楼座平面打分策略： 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分，加权计算各楼栋平面之间价差；;各楼座平面打分策略： 通过对各楼座各单元间的景观、视野、采光、噪音、楼座位置等因素的综合考量及比较打分，加权计算各楼栋平面之间价差；;层差;价格表生成——特殊调差;价格表敏感性分析：;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;开盘前逐步释放折扣深度锁定客户购买意向，精准客户梳理； 折扣手段控制最终实收价格，确保目标达成。;;;;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;团购进度;团购客户分析——中科油（114人）;团购客户分析——中影基地（114人填写调查问卷）;团购客户分析——中影集团（85人填写调查问卷）;团购推盘建议;团购折扣建议;一、推售策略 二、价格策略 三、开盘前的客户梳理及工作安排 四、团购方案 五、开盘时间及方式;开盘时间建议;开盘方式选择;区域竞品状况——世嘉·光织谷;区域竞品状况——世嘉·光织谷;