2010镇江南徐板块城南印象2期市场、营销、执行.ppt

08年11月;目 录;一、城市概况—城市性质与地位;一、城市概况—城市化发展进程;镇江山青水秀，人杰地灵，自然资源丰富，历史悠久，人文荟萃；挖掘提炼自然、人文、历史，注入新的内涵，展现出个性的魅力城市;镇江城市概况 镇江地处江苏省西南部，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望，同时又处于长江和京杭大运河“十字黄金水道”的交汇处，是长三角重要制造业基地和能源基地、长三角区域物流中心城市、适宜创业和居住的生态城市、古代文明和现代文明交相辉映的江南名城。 镇江下辖丹阳、句容、扬中三个县级市，丹徒、京口、润州三个区和镇江新区，总面积3847平方公里，人口约267万。 镇江在长三角的区位 镇江是长三角中心城市之一，处于长三角2小时都市圈内，西距南京50公里，东距上海200公里，处于南京都市圈和苏锡常经济圈的交汇点，区位优势突出。沪宁铁路、沪宁高速公路、312国道、104国道贯穿全境，已建成通车的润扬长江公路大桥和即将建设的沪宁高速铁路将使镇江的区位优势更加明显。;城市总体规划分析;镇江位于江苏中部、长江下游南岸，西接南京，东临上海，北与扬州“京口瓜州一水间”，是长江三角洲的咽喉之地;对外交通规划： 镇江具有“铁、公、水、空”立体交通优势。 京沪铁路横贯东西，沪宁铁路贯穿南北，国家规划中的京沪高速铁路穿区而过，规划中沿江城际铁路将缩短镇江到南京和上海的距离； 沪宁高速公路、312 和104 国道、沿江公路穿越境内，公路网四通八达，连接苏北及至中部省份的镇江至扬州长江大桥使镇江的交通优势更加突出； 长江与京杭大运河在镇江交汇构成全国最大的十字黄金水道； 南京禄口国际机场和常州机场分别距镇江市区均为60公里 沪宁高速对镇江城市的影响 镇江主出口：连接老城区 镇江南出口： 连接“南城北水” 河阳出口： 连接丁卯-三山地区 丹阳出口：连接大港 ;2004-2009年镇江市人口增长趋势（万人）;2009镇江经济增速快于长三角均速 2009年，镇江市国内生产总值为1672.08亿元；人均GDP也达到54732元。 2006-2009年，四年全市GDP增幅都保持在15%以上，2008年受整体经济环境的影响，略有下滑。 总体经济增长呈平稳较快发展趋势。这主要表现在经济结构的不断优化和经济运行质量的不断提高。在经济结构上，服务业增加值占GDP比重稳步提高。;*;镇江市2004-2009年三产产值走势表（单位：亿元）;社会消费品零售市场继续保持较好的增长势头，2009年年实现社会消费品零售总额488.5亿元，同比增长19.15％ ； 2004年至今，镇江市居民人均可支配收入及人均消费性支出持续增长。2009年人均可支配收入为20949元。 居民收入虽保持快速增长，但消费习惯却相对保守，因而在镇江住房需求需要引导与创造，培养其投资与改善居住条件与环境的意识。;*;*;*;*;结论与启示;*;目 录;房地产泡沫化的过程如果要发生逆转，我们认为需要具备以下三个条件中的至少一个。 一是产能过剩基本消除。当产能过剩变成产能短缺，企业的资金将回流至实体经济，房产、股市等虚拟经济届时将面临资金面的失血，泡沫化过程就会中断。如2003至2005年，当时实体经济的回报率极高，投机性领域不受资金的青睐。但目前来看，产能过剩在明年不会消失，2011-2012年可能是一个转折点。 二是经济恢复的过程突然中断并掉头向下。企业的现金流消失、银行贷款也逐步枯竭，房价上涨的过程也会中断。如2008年三、四季度就是这样的情况。当时，华尔街出现了雷曼倒闭的大危机，金融危机从美国传导至世界各地。现在看，2010年出现这样情况的概率不大。 三是货币政策紧缩。我们之前分析过，10年发生紧缩的可能性不大。;10年楼市的量价特征： 观点一：如果货币和信贷政策明年没有实质性的转变，则房地产价格明年在高位运行的可能性最大，但进一步上升的空间有限，因为成交量很可能不支持价格进一步的攀升。 观点二：中央近期以及未来一段时间内可能出台的一系列抑制投机性需求的政策和措施，将在一定程度上遏制当前市场炒风日炽的投机氛围，从而对10年楼市的成交量构成打击。 总结：10年楼市的总体特征用一句话概括就是价平量跌。;房地产宏观政策研究/两会期间房地产政策解读;目 录;09年镇江楼市火爆，已改往年温吞水的局面，目前镇江楼市进入“泛尾盘时代”。 全年镇江市累计实现商品房销售面积457.27万平方米，比上年增长113.6% ，实现销售额187.17亿元，比上年增长158.1%。在商品房销售中：实现住宅销售套数34234套，比上年增长 110%，实现销售面积414万平方米，比上年增长115.4%，实现销售额165.67万平方米，增长158.1%。 ；全市商品房住宅销售均价4