新政策旨在扩大内需稳定经济不是保高房价.docVIP

PAGE  PAGE 9 新政策旨在扩大内需稳定经济不是保高房价 　　最近，从国家宏观管理层到些地方政府相继出台了一系列针对房地产的“救市”政策，包括降低房产交易税费、降低公积金贷款首付比例、放宽开竣!时限等内容，有些城市甚至动用财政资金直接补贴购房者，“救市”的着眼点主要在于增强居民信心和购买力。 　　 　　是什么让一切转变如此之快 　　 　　中国银行国际金融研究所近日发布研究报告表示，国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10％，最高降30％。 　　曾经一房难求，以至购房者需通宵排队的楼市繁荣和喧嚣，如今早已被低迷的成交和冷清的人气所取代。即便楼市新政实施后，楼市依然未见显著回暖。 　　我们可以将这一切归咎于房价泡沫破裂后，原先的购房大军转入观望；也可以将这一切归咎于全球楼市不景气，改变了我国购房者的心理预期，还可以将这一切归咎于开发商与购房者相可博弈，彼此互不计步、僵持不下……其实，我们最应当归咎的是居民购买力的卜降速度实在太快、太猛，以至于即便富人，如今也难以在房市上 掷千金。 　　富人组成的“购房团”、“炒房团”，以及一夜暴富的诸如煤老板们，曾是楼市繁荣的生力军。他们动辄大片楼盘通吃的强劲购买力，不仅加剧了楼市的供求失衡，也快速推高着房价，以至于房价陡峭的上涨斜率更引来了居民的抢购潮。然而，美国次贷危机引发的全球金融危机改变了一切。仅仅一年不到的时间，人们发现，从钢铁、石油到煤炭，再到农产品和有色金属，我们所能想到的大宗商品价格，如今都以水银泻地般的速度快速跌落。富人们不仅不再是楼市出手阔绰的强大需求者，反而成了大肆抛售手中楼盘的楼市供给者。 　　居民的购买力又怎样呢?始自去年10月、迄今高达72.8％的股市大跌，不仅使居民的账面资产急剧缩水、财产性收入增长成竹篮打水，也击碎了很多居民原先的购房计划和梦想。而经济增长速度放缓，企业利润增速的不断下滑，以及由此而来的“减薪潮”，在带来企业员工收入减少的同时，也在悄然改变着他们的收入预期和消费行为。居民购买力的急速下降，对普通商品住宅市场打击最大。可以佐证的是，在京城楼市整体持续低迷的市道中，普通商品住宅受影响最大，供应量明显下滑。 　　现在，一边是依然高耸的房价，一边是快速下降的居民购买力：一边是依然怀念以往多高的房价都有人买、幻想楼市盛景很快梅开二度的开发商们，一边是望楼兴叹、钱袋干瘪、期待着楼价能与购买力接近甚至接轨的居民。这两股力量间的期望、想法和行为之间的差距是如此之大，以至整个楼市不得不以僵局维持着。 　　面对僵局，楼市救市政策蜂拥而出。在18个城市地方政府接连出台房地产救市政策后，中央政府也终于出手。财政部规定，从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。紧随财政部之后，央行决定将商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍：最低首付款比例调整为20％；同时，下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。但就大部分居民而言，政策给予的优惠与其目前自身的购买力之间，依然存在着不小的差距。 　　从当前居民购买力现状和今后经济的发展趋势看，在自住型购房需求已接近饱和，改善型住房需求成为房市新需求的中坚后，要拯救楼市，必须将根本点放在如何采取措施降低房价，并提高居民购买力上。如果救市政策无法让居民的购买力得以改善和提升，那么，在开发商不愿痛快降低房价的前提下，房市的僵局将很难打破。 　　 　　理性回归是正常的 　　 　　在市场经济中，各行业均有其运行的周期规律，房地产也不可能例外。在经历了十年的发展“黄金期”后，我国房地产业回归合理利润之旅本是正常，也是业内优胜劣汰规律发挥作用的契机，行政力量本不应对之进行干预。在楼市逐步走入理性价格区域时期，地方政府的主要职责当是积极跟进配套措施，以降低这一调整过程产生的负面效应。 　　房地产不同于一般的商品，它关系着国计民生。在传统思想的影响下，中国百姓都渴望拥有一套产权房。若房价一直徘徊在畸高的水平之上，消费者为了实现“居者有其屋”的梦想，往往会节衣缩食，挤压其他消费需求。因此，在不断被推高的房地产价格背后，却是其他产业发展受到不利影响，这其实也是造成宏观经济下行的一个重要因素。目前尽管经过年左右的调整，国内房价依旧过高。以国际上常用的房价收入比来衡量，目前国内一线城市的比值仍在10倍以上，远高于海外市场平均4―5倍的水平。这样的整体房价水平，远未达到需要地方政府出手救市的地步。 　　事实上，合理的房地产价格当由供求双方经过充分的博弈自发形成，行政力量这一“有形