成都新都御城项目下阶段营销策略报告.pptxVIP

御城下阶段营销策略报告;新都房地产市场发展概况;新都房地产市场发展概况;;新都房地产市场发展概况;新都房地产市场2011年上半年总供应量为207.01万㎡，销售量为153.61万㎡，总供销比为74.20%，处于合理供销区间，受政策影响二季度成交量有所下滑，供销比仅46.21%，库存积压效应明显，后市竞争压力加大。;二季度起，由于销售量的急剧下降，市场供销端出现明显的供过于求态势，市场消化不充分，去库存将成为后续市场主要压力；;新都房地产市场发展概况;区域市场竞争环境分析;新都上半年新、老城区分面积段供应以80-100㎡为主；80-90平米销售最好。70-90㎡市场 存量已达1144套。; 新城区;;1;区域市场竞争环境分析;;区域市场竞争环境分析;区域市场竞争环境分析;区域市场竞争环境小结;;后续市场研判;2010年以来央行利率历次调整一览;板块间竞争激烈，对外部客户的吸纳力层次不齐；新老城区板块相对大丰、198板块等强势板块竞争力有限，各楼盘以争夺板块内部客户为主。;从新、老城区供销情况来看，老城区目前库存量为780套；新城区库存量2414套，供过于求态势明显，预计未来较长时间仍将呈现此种现象。;上半年均价平稳上行趋势已被遏制，且新城区已出现价格波动；下半年 多盘集中推量，供大于求态势日趋恶化持续，项目间竞争将更为激烈，价格下行可能将不断增加。;市场房源量剧增，新老城区板块70-90㎡总供应量超2000套，本项目竞争力有限的情况下，将面临巨大的客户来源挖掘及销售转化压力；;新都市场供过于求态势已初步建立，存量房及新增房源的销售成为矛盾主旋律；;;项目于2011年4月推出二期第二批次4#楼共150套房源，户型区间72-96㎡（套二、套三）。房地产市场一直受国家调控政策影响且项目前期储客期间平面表现一般，产品诉求特点不突出；市场竞争环境不利于短期内的强势推广。蓄水时间较短，蓄客不理想，加之价格较高且缺乏相应支撑，成交均价达4790元/平米。目前：该栋剩余户型119套。 7月9日，推出二期第二批次8#楼共525套房源，户型区间72--93㎡（套二、套三）。该批次以全新形象包装并推出，平面表现以“御哥”全新形象展开推广，诉求??指价格、 “御哥”形象定位直指产品主力客群——刚需客户。开盘当月累计成交167套，成交均价4370元/㎡。 开盘至今，4#楼共销售31套，基本处于停滞状态。8#楼共销售187套 ，除开盘当月外，如今销售速度放缓且产品销售位置出现非常严重的差异化。 项目由热转冷并非单方面原因，本报告下一部分将结合对项目现状及市场动态分析找出主要问题点，制定下阶段针对性的营销执行策略。;（套）;套型 栋数;项目现状描述;项目8号楼F１、F 2户型分布：;;项目现状描述;项目现状描述;项目现状描述;前期开盘以“御哥”抒以产品新形象，取得了成功突破，开盘后广告以“御城火了，感谢有礼”作为广告诉求，项目形象主要突出产品总价低，以“御城没压力”为突破口；同时推出“20套特价房”大回馈等系列营销措施。;项目现状描述小结;;8#2、3单元余房持续热销;营销策略建议;营销策略建议;周一;THE END THANKS