037 HCLYWY2.3.10.1—2014基础设施和工作环境控制程序.doc

Q/HC/LY/WY2.3.10.1—2014 基础设施和工作环境控制程序 1 范围 本标准规定了物业管理服务过程中基础设施及环境控制设施的分类、建帐和监督检查，A、B 两类设备设施管理。 本标准适用于镇江和诚物业管理有限公司对基础设施和工作环境控制程序。 2 规范性引用文件 下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。 3 管理职责 3.1 项目服务中心 3.1.1 项目服务中心经理负责维修养护工作的指导和监督； 3.1.2 项目服务中心工程主管负责维修养护工作计划的制订及执行，并负责物业服务所用的工/用具的日常维护、保养； 3.1.3 项目服务中心工程主管负责审核工程年度计划，并负责项目有关工程系统的正常运行； 3.2 行政部负责对公司办公场所的基础设施和工作环境的控制； 3.3 综合部审核养护计划并负责抽查设备设施、工/用具的维修保养等情况。 4 基础设施及环境控制设施的分类、建帐和监督检查 4.1 设施分类 4.1.1 A 类设施 属业户所有的共用设备、公共设施，如给排水系统、消防系统、公共照明系统、电梯、机房内空调、车库内通风设施、一卡通、电子巡更等弱电控制系统、健身、儿童娱乐、环卫设施等。 4.1.2 B类设施 属于物业公司所有的用于物业服务的：维修、绿化、保洁保安时所需用的各类工/用具，如：试压泵、手枪钻、电锤、电焊机、割草机、组合工具、对讲机等。 4.2 台帐的建立 4.2.1 项目服务中心工程主管、工程负责人按照附录A《设备编号规定》各行其职负责建立项目的《基础设施明细表》及A、B类设施的 《设备、设施清单》、《机电设备台帐》、《智能化设备、设施台帐》，分公司审核，并报综合部备案。 4.2.2 秩序维护主管建立《消防器材台帐》、《警用器械台帐》。 4.2.3 各类台帐、清单应动态管理，并保持最新状态。 4.3 综合部每半年对公司基础设施进行抽查，记录在《企业标准体系检查记录表》上。 5 A 类设备、设施管理 5.1 计划制订及审核 5.1.1 项目服务中心工程主管，每年12 月20 日前根据辖区共用设备、公共设施运行的具体情况，参照附录B《项目设备（设施）操作规程》的要求编制下年度的《项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表》（见表7.9），项目服务中心工程主管负责审核； 5.1.2 《项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表》应报综合部复核； 5.1.3 项目服务中心经理须将综合部复核后的 《项目共用设备、公共设施年度保养计划表》需要动用维修基金的，提交物业委托人，经物业委托人书面确认后实施，并报综合部备案。 5.2 养护、维修实施 5.2.1 养护计划实施 5.2.1.1 项目服务中心工程主管按照附录C “A类共用设备、公共设施维修流程示意图”，根据 《项目共用设备、公共设施年度保养/大修计划表》编制月度保养计划，并指导维修人员按照《项目设备（设施）操作规程》对项目共用设备、公共设施如水箱水泵、强电、弱电等设施分阶段进行维修保养，并记录在《给水/消防系统养护记录表》（见表7.10）、《低压配电间养护记录表》（见表7.11）、《智能化系统养护记录表》（见表7.12）、《污/废水系统养护记录表》（见表7.13）、《风机房养护记录表》（见表7.14）等表单。 5.2.1.2 根据养护项目，由工程主管填写《房屋修理养护任务单》（见表7.21），并汇总在《共用设备、公共设施维修保养记录》（见表7.23）表中。 5.2.2 日常巡检 5.2.2.1 在日常巡检时，维修人员按照附录C “A类共用设备、公共设施维修流程示意图” ，根据各系统的养护记录表（项目可参照实际情况增减表单保养内容）的要求，保养操作，并填写在《公共部位巡查记录表》（见表7.15）、《水泵房日常巡查记录》（见表7.16）、《监控室运行记录》、《电梯运行记录》（见表7.18）、《门禁系统运行记录》（见表7.19）、《变/配电间设备巡检记录》（见表7.20）等表单中。 5.2.2.2 当在日常巡检中发现故障时，由运营客服专员或工程主管填写签发《房屋修理养护任务单》，安排维修人员维修。 5.2.3 业主报修 运营客服专员接到业主报修，登记在《房屋报修登记簿》（见表7.22）上，并填写《房屋修理养护任务单》（