烟台星河城汇福街商业营销报告.ppt

置地前景.（中国） ; ;第一部分：福山商业市场调研及市场空间分析; ;调研及考察区域;约访商户需求面积及经营业态调查; ; ; ;福山区有参考价值的商圈调研分析; ; ; ; ; ; ;区域市场分析：（商业现状）;区域市场分析：(商业销售状况及销售价格);区域市场分析：(商业招商租赁状况及租金水平);调研小结：;第二部分：客群需求界定及客群定位; ; ; ; ; ;客户渠道及策略;客户把握提示： 1、充分做好展示，好的商业街面对销售及招商起到重要作用 2、满足周边租住商户的置业要求，在福山区各门头需发单公布销售及租赁信息 3、无法自由组合的商铺采取定点招商，配合其业态进行规划及附加值开发 4、业态引导以多层面的复合形式吸引客户，消除投资客户彷徨的心理 5、放大客户对片区的认知优势，再推广上把握片区发展趋势;第三部分：产品核心问题分析及业态规划; ; ;1、业态规划目的;2、业态规划的原则 ? 1）、 租金贡献率优先原则 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目投资者提供较高的回报 率；同时该行业的租金走势要坚挺，经营持久而稳定，为项目提供较长远的发 展繁荣基础。 ? 2）、人气贡献率优先原则 入选的商业业态能够为面积庞大的项目吸引一定的客源群体，为其他业态提供 消费者支撑和共享，进而为项目的可持续发展提供客源支撑。 ? 3）、 高品质优先原则 同行业商家的甄选，品质优先、条件优先，主要针对高品质商家招商，通过高 端客户向低端客户渗透和带动消费；通过高品质商家表现整个项目的高品质定 位。 ? 4）、配套的原则 所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过 一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足旅游服务业的需求。;3、业态规划理论参照;作为住宅底商的街铺，硬件配备如：水电供频、烟道排污、板梁荷载等方 面相对简化，对于经营条件要求较高的餐饮、电器专卖等商业可能有影 响； ? 立于城市道路侧，处于社区外侧，业态上不得与居住功能冲突，如：卡拉 OK、酒吧、中式餐饮等扰民业态应禁止开放； ? 本项目住宅为区域内???高尚社区，结合周边的居住环境及与住宅 品质的般配，在商业规划上应对于咖啡语茶、西式餐厅、书吧等行业有所 考虑。 ? 商业性质需结合社区人群消费作为 保障。;5、市场及客户综合考评;项目主题定位;中央商业街特征比较 1、具有综合性功能的区域。涵盖一般的零售业和服务业，并且包括金 融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文 化、市政、交通服务等设施。 2、有较高的社会知名度。像武汉的航空路、上海的南京路、北京的王府 井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等 。 3、中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发 挥作用。 4、中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通 极为便利，人流、车流量最大，建筑物高度集中 。;特色商业街特征比较 商业特色街即是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街。分为两种类型： 1、以专业店铺经营为特色。以经营某一大类商品为主，商品结构和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、电子一条街等。 2、具有特定经营定位。经营的商品可以不是一类，但经营的商品和提供 的服务可以满足特定目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生用品等;社区商业街特征比较 分布在各个居民住宅区、主干线公路边、医院、娱乐场所、机关、 团体、企事业所在地的商业繁华街道。 1、社区商业街的总体规模小，它以零售业为主，是简单的商业组合，其功能比较单一。比如，超市、百货公司、仓储商店等，其活动范围局限在有限的商圈内。 2、社区商业街是一种社区化消费场所，不是辐射整个城市的行为。;从商业价值的角度评判，无疑是：;项目主题定位;项目推广名：;LOGO及平面展示;商铺销售理想突破点： 1、搞定地下，将地下做为独立的功能区租赁 2、连片销售二楼，一楼划分一间门面 3、一层独立销售，地下产权属于一层，买一层送一层，带租金销售;招商的目的——有人进自然就会有人跟进！ ;招商原则： 不以为了租赁而招商，而是以租赁带动整体商业氛围的形成，弱化产品劣势，提高产品附加值，进而促进销售的快速进行； 要维护项目的统一主题形象、统一品牌形象。 ? 招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 ? 核心主力店先行，辅助店随后的原则。 ? 特殊商户招商优惠原则。 ? 租赁经营采用放水养鱼的原则。 核心问题： 部分业态受到限制，餐饮不满足条件、娱乐业态噪音较大的，很难实现 汇福街西侧、北侧目前人气较差，商业氛围较为冷清; ; ; ;树立租金的价值标杆 福海路商铺：留出至少一套，以每年10万的租金面向市场，树立