郑州财信圣堤亚纳高端项目营销方案.pptx

财信·圣堤亚纳营销方案;目 录;Part.1 2013年市场回顾 ——全国楼市量价齐升，土地市场从销两旺;Chapter.1;政策盘点;下半年：新一届领导班子执政理念转变，以地方政府为主的局部性调整将继续实行;政策小结;Chapter.2;土地市场;土地市场;全市住宅市场;郑东住宅市场;区域竞品市场;序号;项目概况统计;;项目位置：郑东新区东风东路与安平路交叉口东南方向 建筑类型：高层 物业类别：高层住宅、商铺 户型面积：二房 77-88平米 、三房 88-138平米 楼盘特色：品牌地产,低密居所，教育配套 价格说明：两房9500元/ ㎡ ，三房9800元/㎡，小三房10000元/㎡ 。;项目位置：郑东新区东风南路与商都路交汇处东北 建筑类型：高层 物业类别：住宅、商业、写字楼 户型面积： 85-90㎡两房，130-167㎡三室 ，189-192㎡四室 楼盘特色：轨道沿线,低密居所，教育配套 价格说明：两房12500元/㎡，三房13700元/㎡ 四房14900元/㎡ ;项目位置：郑州市管城区中州大道与航海路口 建筑类型：高层 物业类别：住宅、商业 户型面积：89-131㎡三房，145-195 ㎡四房 楼盘特色：精装物业、万科品牌物业 价格说明：小三房11700元/㎡，标三房12500元/ ㎡（含精装） ;竞品—东方鼎盛时代;从房管局成交数据得知当前市场成交火热，供销量达到自2011年来历史最高； 周边竞品产品去化速度及销售价格均有上升； 当前周边竞品乃至整个东区2014年住宅货源充足； 周边竞品对于入市价格预期普遍较高，受“郑九条”影响，实际成交价格普通略有下降； 主要竞品中鑫苑鑫城、海马公园、万科美景龙堂、东方鼎盛时代2014年上市量保守预计达到60万方; 东区住宅市场实际成交均价已突破10000元/ ㎡，两室产品价格以8800-12500元/ ㎡为主，三室价格以10000-15000元/ ㎡为主；后续市场供应充足。 项目2014年主要销售产品为130-137 ㎡三房，将面临海马公园、万科美景龙堂、东方鼎盛时代在区域、产品、价格段都类似、同时入市体量较大的对手，因此应慎重考虑15/16#楼的入市价格！;Chapter.3;9月初房管局新政颁布实施无疑是房地产调控的釜底抽薪之举 郑东新区做为价格涨幅最大的区域也成为房管局关注的重点 目前市场整体仍不乐???！新的供应量加大压力！ 结合财信·圣堤亚纳2014年销售目标，需重新审视，超越自我，达成目标 当困难已成常态 我们能做的只有“营”才能“赢”！;Part.2 2013年营销回顾 ——销售业绩提升，塑造项目南派地产核心价值;Chapter.1;2013年整体推广核心：树立品牌 深耕价值，主要以塑造项目全新价值核心：南派地产精奢主义为主，通过打造“细节品质”的核心记忆点，区隔市场竞争，在其他项目以位置、资源为主打时，增加项目竞争附加值，让项目地段价值之上，更高一级。;“提建议 送好宅” 活动启动;2013年，确立了品牌定位与产品形象：;Chapter.2;电访情况分析;2013年1-11月共计来访客户2152组，来电客户3477组。 来电认知途径：网络1356通（占39%） ，报广904通（占26%），短信591通（占17%），朋介278通（占8%）； 来访认知途径：楼体667组（占31%），朋介656组（占30%），网络301组（占14%），报广237组（占11%），短信86组（占4%）; 电访需求分析：来电数据对比，客户对刚需型两房及改善型标准三房需求最高；来访数据对比中以标准三房需求占比42%，小三房及两房需求占比54%，随着东区配套的不断完善，区域内刚性需求增加。;成交客户分析;客户小结;Chapter.3;销售业绩与节点;各户型成交情况;未成交客户情况总结;销售回顾小结;营销策略得当，宣传调性符合项目形象定位，但高端物业体验感不足;Part.3 2014年营销策略 ——提升品质，价值输出匹配客户价格预期;货源盘点;2014年总货值4.8亿，实现4.7亿销售额;路在何方; 项目自2013年3月二期九臻推广开始以来，主要以塑造项目全新价值核心：南派地产精奢主义为主，可以看出财信·圣堤亚纳项目所承载的目标一直是 建立南派精奢品质生活 我们一直在追寻的是让财信品牌在潜在客户的心智中与众不同;观局之路;矛盾分析1;矛盾分析2;从自我剖析中获得启示2014核心策略;Chapter.1 推售策略 Chapter.2 推广策略 Chapter.3 活动策略 Chapter.4 展示策略 ;1个重要使命—不仅要体现项目的高端性，更要兼顾财信品牌的提升，承载实现项目及财信企业品 牌升华