重庆双远动力国际项目营销工作提报.pptx

双远 · 动力国际项目2012年营销工作提报 2 第二部分 项目营销工作回顾 第一部分 市场环境分析 第三部分 项目货量盘点及推售策略 第四部分 项目营销策略 本次汇报思路纲要 3 第一部分 市场环境分析 针对当下宏观市场和写字楼市场的分析、研究，是2012年营销工作开展的依据。 宏观市场分析 重庆商品房市场分析 重庆商务市场分析 项目产品属性分析 《新“国十条”》，注重抑制部分城市房价过快增长，打击投机性需求 《国五条》，限购令开始密集出台 《新“国八条”》出台 渝、沪两地房产税征收办法公布，开始动用税收手段调控房地产市场 新一轮限购政策呼之欲出 4月6日 12月26日 2011年2月9日 7月7日 2010年10月12日 6月4日 9月5日 10月 宏观环境 自2010年宏观调控以来，全国商品房售价和CPI涨势得到抑制甚至回落，调控成效凸显 全国商品房成交同比走势 2011 年第三季度，国民经济保持平稳较快发展，经济增长由政策刺激向自主增长有序转变。消费需求保持稳定，固定资产投资增长较快，对外贸易更趋平衡，内需作为经济增长动力更强，农业生产形势良好，工业生产增长平稳，居民收入继续增加，物价过快上涨势头得到初步遏制。 --------《2011第三季度中国人民银行货币政策执行报告》 宏观政策 但为保证实体经济的增长，从2011年底开始国家货币政策定向放松，支持首置需求力度加大、拉动房产市场预期改善 自去年12月以来，已两次下调存款准备金率。 紧缩的信贷政策对实体经济造成了影响，为保证经济增长，货币政策开始在部分领域放松； 至今为止，国家已两次下调存款准备金率，每次下调0.5%，共释放约8000亿； 部分城市国有大中型银行已出现首套房贷利率9折优惠，部分城市二套房贷利率也高位回落； 5 货币政策在部分领域的定向放松，在支持首置需求的力度加大，在一定程度上改善了房地产市场的预期，刺激了市场需求 宏观政策 春节后2月份全国主要城市房地产市场成交，整体呈现量升价跌形势，成交量逐步回升接近年前水平 全国主要城市春节前后成交量价走势： 春节前后主要城市房地产市场表现： 春节期间（第4周）商品房成交量最低；同时成交量随着节点与春节的临近逐步减少； 春节后成交量逐步回升，直至接近正常月平均水平； 节后周均成交量价皆低于节前水平； 宏观政策 2月房地产市场成交量的回升属于春节前积压的刚性需求的正常拉动，而不是筑底成功的信号 春节后市场成交上升原因： 春节后市场成交量回升是低基数效应，年前累积的购买力量集中在节后释放； 货币政策自去年底以来两次下调存款准备金后持续宽松，一定程度上改善了市场的预期，这刺激了首置需求； 开发商降价促销活动升级，更低的价格刺激刚需入场。 2月全国房地产市场成交分析： 春节前与春节后成交相比：市场并没有令人惊喜的表现，春节后4周成交量低于春节前4周； 2012年春节后4周与去年春节后4周相比：成交量除上海外均下降。北京商品住宅成交量大幅下降46%；上海商品住宅成交量大幅上升39%；广州商品房下降26%；深圳商品住宅成交量下降39%； 从成交价格看：价格没有停止下跌，换而言之，此轮市场反弹是市场以价换量的表现。 总而言之，市场的预期已经在改善，但是还没有真正发生反转。在此前提之下，成交量回升只是市场低迷期的反弹，如果市场情绪没有完全反转，这种向上的力量难以持续。 8 宏观政策 同时，中央政府不断强调调控不放松，同时严厉叫停地方政府“松绑”措施，表明了房地产调控政策不动摇的决心 芜湖在龙年第一个打响地产救市令，4天后遭中央政府明确喊停；而上海限购放松的政策也被叫停。中央已下达今年各地保障房建设任务，住建部部长姜伟新强调今年的关注重点将从新开工率转到竣工率 2011年2月1日： 召开的国务院第六次全体会议指出，坚巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。 2012年，中央宏调与地方利益持续博弈，目前中央决心明显 宏观政策 “巩固调控成果、促进房价回归”成为今年“两会”期间房地产发展政策的探讨基调 “继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。” 这表明：2012年房地产调控政策很难会有方向性改变 北京 坚持“稳中有降”的房价控制目标 对于“外地人购房连续5年社保和纳税将改为3年”的说法，副市长陈刚说“这没有可能”   上海 实现新建住房价格稳中有降 调整普通商品住房标准（按总价区分），完善个人住房房产税改革试点  广州 不希望房价大起大落，