辽宁日报社综合体项目整体定位及发展战略报告.ppt

辽宁日报社综合体项目整体定位及发展战略报告 谨呈: 辽宁日报社 一、项目概况 项目基本指标及规划限制条件 项目位置：沈阳市和平区金廊七号地 占地面积：5.2万平方米 建筑面积：25万平方米 容积率： 5 地块形状：规则的矩形；东西走向222米，南北走向186米 土地使用性质为商住混合用地， 其中公建比例不得低于70% 青年大街沿线限高100米 在沈阳市总体规划中，本地块的开发强度被限定为容积率4-5 规划限制条件 项目基本指标 用地现状：形状规则，内部平整；四周均为市政道路 北至文兴路 地块内部 南：文体路以南为五里河体育场。 内部：地块现状大部分为平整的荒地，西北角与南部一侧有部分待拆厂房。东南角为五里河城售楼处。 北：文兴路以北为万科紫金苑，属于城市中高档社区。 西至五里河街 南至文体路 西：五里河街以西为五里河城，包括写字楼、公寓、商铺多种物业。 东：青年大街为城市主干道，道路东侧为沈阳市科学馆等公共设施。 东至青年大街 项目位于沈阳的城市门户——五里河区域内，该区域在市民心中认知极高。 距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。 区域内集合了万豪、喜来登两家五星级酒店，以及夏宫等早年沈阳市知名的娱乐场所。 区域内的河畔花园是沈阳市最早的高档社区，聚集了大量的影视明星和外籍人士。 2004年入市的高档公寓五里河大厦延续了区域的高端形象，是目前沈阳市最贵的公寓之一。 喜来登 万豪 五里河大厦 河畔花园 本项目 本项目 项目位于沈阳市城市发展中心——金廊上，未来发展潜力十足。 截止2005年年底，在北陵公园至浑河北岸沿线金廊区域内，新开发建设项目已达40个，总占地面积88万平方米，规划建筑面积664万平方米，投资金额约297亿元。 汇宝国际、华锐世界城、领先国际、昌鑫置地、北方传媒中心等综合体项目在06-07年间入市，涵盖商务办公、星级酒店等多种物业。 上海百联、北京华联、长春卓展、深圳铜锣湾等知名商业纷纷入驻金廊，商业建筑面积逾60万平方米。 五里河体育场地区 金廊九大节点之一 文教体卫、科技信息用地 本项目 金廊是沈阳城市发展战略中确定的核心概念，是一条中央都市走廊，具有独特的战略作用。其目标是：通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。 项目本体条件小结 五里河区域是沈阳市传统的富人聚集区，有着极高的区域认知； 位于金廊沿线，是规划节点之一，是政府的重点发展区域。 交通路况较好，东临城市交通主干道青年大街。 距离沈阳市桃仙机场仅30分钟车程。 交通条件 区位认知 与五里河体育场仅一路之隔。 距离万豪、喜来登步行5分钟即可到达。 配套资源 二、目标解析 开发目标 开发背景： 由于近几年的快速发展， 辽宁日报集团原有的总部大楼已经不能满足更高的需要，因此必须建设新总部大楼。 辽宁日报社希望借此机会实现一定的创收，但未来并无介入房地产开发的打算。因此项目品牌并不是本次开发的目标。 最低目标：自有资金（1.5亿人民币）全部沉淀，但能够按时偿还银行贷款； 最高目标：回收全部投资，除了实收一栋自用的写字楼以外，实现一定的剩余利润。 在保证资金安全、规避财务风险的前提下，实收一栋自有物业，并实现一定的剩余利润。 偿还贷款 开发目标的三个层次： 在回收全部投资的目标下，本项目9.5万平米的公建必须实现7600元/平方米的均价 总投资估计： 总收益估计： 住宅 写字楼 其他公建 规模（平米） 75000 80000 95000 开发成本（元/平米） 2000 3500 2500 开发成本总计约6.7亿元； 土地成本总计约3.4亿元； 财务成本总计约0.9亿元； 写字楼自用； 住宅销售收入总计约3.8亿元； 在回收全部投资的目标下，总收入至少为11亿元，则其他公建必须实现7600元/平方米的均价。 在偿还全部贷款的目标下，总收入至少为9.5亿元，则其他公建必须实现6000元/平方米的均价。 总投资估计约为11亿元。 住宅 写字楼 其他公建 规模（平米） 75000 80000 95000 价格（元/平米） 5500 -- 7600 由于酒店的前期投资大，而变现可能性极小，基于风险防范的目标，不建议发展酒店物业。 本项目对酒店物业可采用的经营或销售方式： 由于酒店前期投入大，回收期长，因此难以实现按时还款的最低目标 对酒店的持有经营方案，从前期的资金投入来看，积压资金较多，回收期在15年以上，不利于实现现金流的正常运转。从后期的经营来看，对酒店经营管理的好坏决定了本项目的长期收益。因此，自持大规模的高级酒店物业存在较大风险，不推荐采用。 目前沈阳市场上没有酒店整体销售的案例，因此存在