东方梅地亚中心写字楼研究报告.docVIP

PAGE  PAGE 12 东方梅地亚中心项目 可行性研究报告 项目概况 东方梅地亚中心是北京市CBD商务中心区域内的高档豪华纯写字楼项目，整个建筑群是由两栋近百米的高层地标性写字楼和两栋商业配套裙房所组成，建设用地原为铁道部印刷厂。 东方梅地亚中心三面临街，东侧临阳光100公寓，中间为光辉里二号路，西侧是郎家园路，南侧为一条CBD规划路，北面临城市干道光华路，此路从东至西集中了华贸中心、蓝堡国际公寓、阳光100公寓、金地国际广场、万达国际广场、国贸中心、嘉里中心、汉威大厦等CBD众多高档顶极公寓、超五星级酒店、商业中心以及超豪华写字楼区，尤其是在此主路上，未来的新央视大楼正在此兴建。未来更是为此区域注入全新的超强视觉地标元素。使其越发成为北京乃至全中国最为炙手可热的商务区。总之此地块从多方面考察，不管是便捷的交通，还是周边豪华的商业配套，以及众多世界五百强、央视的入驻，都决定了此项目的稀缺性和唯一性，为未来豪华写字楼的运作提供了理想的环境。 市场定位 本项目市场定位为，主要为国际知名传媒业企业服务的高档5A级纯写字楼以及部分商业和公寓项目，即A座、C座定位为高档豪华写字间及商业配套、D座为公寓，B座为高档豪华写字楼及商业配套。 1、定位于纯写字楼的市场依据：①因本项目周边地区相当一部分商品房项目的纯写字楼部分都不对外销售（例如：万达广场、金地国际、华贸中心等），即使有对外销售的项目，但规模也较小，并且形象不够鲜明（例如阳光100的纯写字楼）只有10％左右的面积，在小区里所占比例不大），因此市场竞争较小。②周边已入住项目中的公寓大部分已被各种各样的公司作为办公地点，此区域办公市场的需求强进（主要是大家认为此地用来居住既不安静，成本又高），加之各路国际知名企业的不断涌入，使CBD的写字楼市场势头看涨。③本项目规模相对于周边项目较小，产品种类过多，容易给人以模糊形象，市场定位不明确，市场形象也就不容易准确。而且容易与周边大项目形成同类竞争，由于规模较小，自然很难占有优势。④周边高档写字楼项目的售价较高，本项目升值空间较大。（参见周边项目情况表） 2、定位服务于传媒行业的依据：主要原因是与中央电视台新址仅一街之隔。未来与央视有关的各种相关行业，几千家传媒及相关企业，必将云集央视新址周围，因此形成了对于办公，尤其是较高档次纯办公场所的市场需求，这也就是本项目未来意向主要客户的发展对象。而目前三环外作为纯办公楼出售的项目几乎没有（阳光100写字楼供应量很小，可以忽略不计）,市场空白较大。 产品定位 A座（东方梅地亚中心——影视大厦） 地下三层：设备用房及物业用房 地下二层：设备用房及自助餐厅，面积约在500平方米左右，基本功能为A、B座员工餐厅。 地下一层：分割相对较小，主要作为精品走廊，例如品牌时装店（100－150平方米）、顶极护肤品（100平方米）、老电影酒吧（200－300平方米）、小型超市（200平方米）等。 一 层：挑空大堂部分面积约5000平方米，首层除大堂以外，主要以金融机构（300平方米）、大堂吧（200平方米）、高档咖啡厅（100平方米）、商务中心（70平方米）为主。 二 层：功能设置以传媒相关产业的销售展示为主，加上一些商务洽谈场所，例如国际音像产品销售大厅（300－400平方米）、商务酒吧（200平方米）等。 三层至二十二层：敞开式办公空间。 二十三层与二十四层：为传媒人空中沙龙（500平方米），主要以冷餐、咖啡、茶为主。两层之间的楼板要打通，做景观楼梯。 注：地下二层要满足餐饮要求，燃气管道、泄爆口、烟道等条件。 B座（东方梅地亚中心——传媒商业大厦） 地下二、三、四层：车库、人防、设备用房等。 地下一层：影视产品拍卖中心（400平方米）、多功能厅（400平方米）、主题酒吧街（共1500平方米）、影视人俱乐部（星城俱乐部1000平方米）：娱乐、餐饮等。 一 层：影视产品的交易中心大厅（1000平方米），配以影视主题咖啡吧（200平方米）、茶餐厅（200平方米）、冷饮等。 二 层：分类产品交易走廊（1500平方米），例如分体育类、经济类、电视剧类等。 三 层：影视制作走廊（1500平方米）：例如：影视主题造型室、道具室、发型总汇、摄影器材、戏服等。 四 层：两个主题风味餐厅（500平方米）、运动会馆（500平方米）。 五 层：高档影视沙龙（800平方米），在现有面积北侧，四层屋顶上做玻璃屋（700平方米），挑高要做到5-6米高，来弥补本层室内层高的不足。对于高档餐饮来讲，对层高的要求较高，是体现档次的重要标志。 六 层：影视人才培训中心（400平方米）、会议中心（400平方米）。 七 层：新闻发布中心及精品视听室，共约800平方米