2014年诸暨·龙山豪庭营销策略沟通提案160p.pptx

诸暨·龙山豪庭营销策略沟通提案 诸暨·龙山豪庭项目组 2 0 1 4 年 4 月 报告逻辑思路 PART1 城市格局解读 PART2 项目本体分析 PART3 竞合市场分析 PART4 客群定位策略 PART5 价值突破策略 PART6 营销执行策略 PART1. 城市格局解读 秦时置县，历代未废，是越国古都、西施故里和於越文化的发祥地之一，文化积淀深厚，名人名士辈出。 诸暨历史 中国优秀旅游城市和浙江省旅游经济强县市，被誉为“中国袜业之都”、“中国珍珠之都”、“中国香榧之都”等。 诸暨产业 诸暨，区域面积2311平方公里，辖24个镇乡、3个街道（暨阳街道、浣东街道、陶朱街道），总人口115.79万人。（2011年） 行政区划 PART1. 城市格局/城市简介 诸暨概况 历史悠久，人文昌盛；区位优越，风光秀丽；经济繁荣，民殷商富；产业发达，活力充沛 PART1. 城市格局/城市规划 “一心”为中心城区； “六大组群”分别为店口、枫桥、牌头、五泄、璜山、次坞为中心镇的城镇组群； “K行轴线”指浙赣铁路及杭金衢、诸绍、诸永三条高速公路形成的城镇发展主轴线； “星月结构”指六个中心镇围绕中心城区形成“群星拱月”结构。 规划城镇规模分四级： 一级：中心城区50万人； 二级：5—10万人，包括店口、枫桥、牌头3个镇； 三级：1.5—7万人，包括山下湖、次坞、五泄、璜山、直埠、应店街、安华7个镇； 四级：1.5万人以下，包括街亭、王家井、江藻、赵家、马剑、同山、浬浦、阮市、东白湖、陈宅、岭北11个镇。 诸暨规划 按照“一个中心、六大组群“、” K形主轴，星月结构”的总体发展思路，确定城镇发展空间，规划中完善的交通线路，为进入诸暨城区提供了极大的便利，加速城区人口流动和导入 PART1. 城市格局/城市规划 城区规划 城区整体规划为“西拓东扩，北伸南限，中心调理”的发展格局 ，本案所在的城西片区是诸暨主要扩展方向之一，对项目的发展构成实质性利好 “中心调理”是指积极实施旧城改造，改变老城区拥挤、少绿和局部脏，乱、差状况，根据人文历史内涵，体现城市历史文化积淀，促使新老城区协调发展。 “南限”是指对南环线以外用地严格控制，并对环线以内用地按风景区建设要求，对项目性质加以合理控制； “北伸”是指在城北区域没有形成集团化扩张趋势前，城市用地向诸湄线以北有所拓展； “西拓”指促使城市用地向西发展，调整产业结构，发展高新技术产业，环保产业，增强城市整体发展的推动力； “东扩”指坚持以建设高标准居住区为城东新区发展的方向，合理配置文、教、卫、科研等公建项目，促使城东公共中心的形成，为远景发展留有余地； GDP总量 诸暨近五年经济基本保持稳定快速增长的势头，总经济体量一直位列浙江县域经济城市前列，雄厚的经济实力为房地产市场的发展提供了有力的经济支撑 PART1. 城市格局/宏观经济 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 诸暨排名第二 *数据来源：诸暨统计公报 联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的关系 人均GDP（美元） 0-800 800-4000 4000-8000 8000-20000 阶段 启动期 快速发展期 快速发展期 稳定发展期 需求类型 生存需求 生存、改善 改善需求 改善需求 特点 单纯数量 数量和质量 以质量为主 综合发展型 *数据来源：诸暨统计公报 PART1. 城市格局/宏观经济 人均GDP 近五年人均GDP保持在10%左右的增长，总体增长势头良好。2013年人均GDP折合约13531美元，突破10000美元大关，房产市场进入稳定的快速发展期 PART1. 城市格局/人口情况 诸暨人口 全市目前户籍人口107.65万，年平均增加人口0.19万，人口增速平稳；但城市化进程加速，非农人口逐年增加，加速的城市化进程为地产业发展提供了源源动力 *数据来源：诸暨统计公报 经济快速发展，居民收入快速增长。 2013年，全市城镇居民人均可支配收入43905元，增长9.9%，人均消费性支出25437元，增长7.2%； 2013年，全市农村居民人均纯收入21180元，增长10.9%，人均生活消费支出14960元，增长10.1%。 PART1. 城市格局/收入水平 居民收入水平 城镇居民人均可支配收入呈现快速增长趋势，总体水平接近绍兴市平均水平，超过慈溪，达43905元，总体人民富裕，对改善型及高端物业具有较强的消费能力 *数据来源：诸暨统计公报 诸暨是一个以第二产业为主，第三产业为辅的城市 诸暨三产比例同慈溪基本相当，相比于浙江省三产比例，诸暨市第二产业占比明显突出，第三产业发展加快，有待进一步发展； 诸暨第二、