不动产抵押贷款估价方法介绍 - 朝阳科技大学 数位教学平台.pptVIP

不動產抵押貸款估價方法介紹 報告人：上海商業儲蓄銀行 施鍠瑋 襄理 一、不動產抵押貸款於市場上之定義 民法第66條： 稱不動產者，謂土地及其定著物。 不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分 土地法第1條： 本法所稱土地，謂水陸及天然富源。   土地法第2條： 土地依其使用，分為左列各類： 第一類 建築用地 第二類 直接生產用地 第三類 交通水利用地 第四類 其他土地。 第5條： 本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。附著於土地 之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。 民法第860條之規定： 稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。 另同法881條： 稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定之抵押權。 銀行法第十二條之規定： 本法稱擔保授信，謂對銀行之授信，提供左列之一為擔保者： 一、不動產或動產抵押權。 二、動產或權利質權。 三、借款人營業交易所發生之應收票據。 四、各級政府公庫主管機關、銀行或經政府核准設立 之信用保證機構之保證。 不動產抵押貸款之定義如下： (一)就借款者而言：即債務人(借款者)為了購置、修繕房屋、個人投資、理財規劃、日常消費支出或其他目的等向金融機構申請貸款，並提供自身或第三人名下所有之土地、房屋在不移轉其占有之情形下供債權擔保於債權人(貸放者)，當借款者違約不為清償時債權人得就該不動產賣得之款項優先受償之貸款。 (二)就金融機構(貸放者)而言：當借款人提出借款聲請，經審慎及合理就借款者之信用加以評估後具備良好之償債、繳息能力，且所提供擔保之不動產具備良好之市場流通性(變現能力)，經抵押權設定登記取得優先債權，在貸放風險降低、控制下，獲取最大利益之貸款稱之。 貢獻原則（Principle of Contribution） 土地貢獻原則 建物貢獻原則 土地建物聯合貢獻原則 不動產估價影響因素 一般因素 社會因素 經濟因素 政策因素 政治因素 􀁺 區域因素 區域概述 區域內土地利用 區域內建物利用情況 區域內公共設施概況 交通運輸概況 區域附近重大公共建設 不動產市場分析 1.不動產市場供給 2.不動產市場需求 3.不動產市場產品型態 4.不動產市場價格 5.不動產市場未來發展趨勢 個別因素 土地個別條件 1.土地物理條件 2.土地使用分區管制 3.土地利用現況 建物個別條件 1.建物使用現況 2.建物面積 建蔽率(Building Coverage Ratio)，便是建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，比方說200平方公尺的基地，而基地周圍區域規定的建蔽率為60％，那麼，一樓的樓地板面積可能就是120平方公尺，而剩下的80坪空地，可能作為臨路退縮植栽、中庭、戶外休閒設施（如游泳池）等。 容積率(Plot Ratio)就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，舉例來說，若基地所處區域規定的容積率為500％，基地面積100平方公尺，若考慮建蔽率50﹪時，則設計至少為十層樓（即50﹪×10＝500﹪）。 兩率綜合解析：基地面積200平方公尺，該區建蔽率50％，若要把建蔽率用完，則建物的最大投影面積為100平方公尺，又該區的容積率500％，則至少需蓋十層樓。 區域土地分為非都市土地及都市土地兩種，各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區，並做為管制之依據。 非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、 森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他 使用區或專用區 都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、 風景區及其他使用區或特定專用區等，視各地方之都 市計畫而定；同時各使用區還可以再細分分區，如住 三之一、工一、工二、工三等分區。 土地使用分區　(Zoning) 估價方法 比較法 比較法指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標 的價格之方法。 依前項方法所求得之價格為比較價格 估價之程序如下： 一、蒐集並查證比較標的相關資料。 二、選擇與勘估標的條件相同或相似之比較標的。 三、對比較標的價格進行情況調整及價格日期調整。 四、比