剩余法(计算方法).doc

剩余法 剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。计算公式如下： 地价＝不动产总价－建筑物开发成本 －购地税费－投资利息－投资利润－销售税费 不动产总价 经调查不动产均价为****元/建筑平方米。待估宗地上总建筑面积为 =总建筑面积 0平方米，则不动产总价为：  =不动产单价 0× =总建筑面积 1000/10000＝ =不动产单价*总建筑面积/10000 0.0万元 2、建筑物开发成本 （1）建筑安装费 依据武汉市现行建筑工程概（预算）标准，同时参照武汉市统计局公布的同类物业建安成本统计值及委托方提供的有关资料，确定建筑安装费单价为****元/平方米，则项目建筑安装费为：  =单位面积建安费 0× =总建筑面积 0/10000＝ =单位面积建安费*总建筑面积/10000 0.0万元 住宅房屋建筑安装费用标准见下表： 单位：（元/平方米） 建筑结构及等级钢筋混凝土结构砖混结构砖木结构简易结构高层三类高层二类高层一类多层一等二等三等建安费12001050900800其中建筑层数分类见下表： 建筑类型层数（层）建筑高度（米）多层建筑4～7——高层建筑一类8～1625～50二类17～2550～75三类26～4075～100四类40100 （2）小区配套设施建设费用 小区配套设施建设费用包括小区公共配套设施建设费及基础设施建设费。根据小区建筑规模的大小，公共配套服务水平的高低等因素，确定小区配套设施建设费用为0.0。 建筑及小区类型公共配套设施建设费 （元/建筑平方米）基础设施建设费 （元/建筑平方米）单体建筑，即建筑物两米以内一般——高档小于100亩的住宅小区一般80150高档大于100亩，小于300亩的住宅小区一般60120高档大于300亩住宅小区一般50100高档注：表中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、托儿所幼儿园、公共厕所、停车场等。基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。 （3）前期工程费 A、勘测规划设计费：估算单价为***元/建筑平方米10～15元/平方米，为：  =单位面积勘测规划设计费 0× =总建筑面积 0/10000＝ =单位面积勘测规划设计费*总建筑面积/10000 0.0万元 B、城市基础设施配套费：依据鄂价房服（2002）178号文件，“中心主城区范围内按80元/建筑平方米；周边城区范围内按40元/建筑平方米”计，为：  =单位建筑面积城市基础设施配套费 80× =总建筑面积 0/10000＝ =单位建筑面积城市基础设施配套费*总建筑面积/10000 0.0万元 C、防空地下室异地建设费 依据鄂财综发（1997）610号、鄂价费字（1996）304号、武改（1999）125号文件，十层以上，基础埋置深度三米以上，按首层面积1200元/建筑平方米，7000平方米以上，按总建筑面积2％，7000平方米以下，按18元/平方米收取  =单位建筑面积防空地下室异地建设费 18× =总建筑面积 0/10000＝ =单位建筑面积防空地下室异地建设费*总建筑面积/10000 0.0万元 D、公共消防设施配套费 依据鄂政发（1995）170号、鄂价费字（1998）220号，收费为3元/建筑平方米，为：  =单位面积公共消防设施配套费 0× =总建筑面积 0＝ =单位面积公共消防设施配套费*总建筑面积/10000 0.0万元 E、墙体材料专项费用 依据鄂价房地字（1998）218号，按8元/建筑平方米计（郊区、县按建筑6元/建筑平方米），为：  =单位面积墙体材料专项费用 8× =总建筑面积 0＝ =单位面积墙体材料专项费用*总建筑面积/10000 0.0万元 F、白蚁防治费 依据武政[1997]20号，按0.96元/建筑平方米，为：  =单位面积白蚁防治费 1.2× =总建筑面积 1000＝ =单位面积白蚁防治费*总建筑面积/10000 0.0万元 G、商矼交易费 依据鄂价房地