车位、露台、窗前绿地等敏感资产的权属问题绪论.pptVIP

关于车位、露台、花园等“敏感资产”的权属问题;主要内容;一、敏感资产争议的背景与区分所有权;确定“敏感资产”所有权的法理基础与法律依据;建筑物区分所有权、专有部分、共有部分;*;1、车位是业主的，还是开发商的？ 2、车位是专有还是共有，只能以规划为依据 3、人防车位的所有权 4、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权属 5、如何落实“首先满足业主需要” 6、处分车位未“首先满足业主需要”的法律后果 7、建设单位转让“车位使用权”与长期租赁车位的隐患 8、消除车位纠纷首先要明晰产权 9、开发企业预防车位风险的措施 　　;　常见的一些认识误区： 　　　1、成本决定车位权属：车位成本已计入房价，故车位不能独立销售。 　　——成本是会计学概念，用于计算收益，与所有权无关。 　　　2、功能决定车位权属：车位是为住宅配套的，属于从物，产权应随房屋转移。 　　——功能不决定所有权。能单独作为交易的标的，就是主物。 　　　3、容积率决定所有权：车位不计入容积率，故不能独立享有产权。 　　——容积率是规划指标，是行政许可，只约束建设行为，与所有权无关。 　　　4、业主利益决定车位权属：允许开发商处分车位，其势必损害业主利益。 　　——稀缺资源由市场分配，最符合公平与效率的原则。;　《物权法》 　　　　第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 　　　　第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 ????　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ????　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 　《区分所有权纠纷司法解释》 　　第二条　建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 　　第六条　建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。 ;露天车位建设单位有权处分;　 　　1）建设单位（开发商）作为建设用地权人，是车位的原始所有人； 　　2）具有构造上、利用上的独立性，能够登记的车位，是专有部分； 　　3）规划内的车位，建设单位（开发商）有权出售、出租、附赠； 　　4）规划外的车位，属于全体业主共有； 　　5）是否属于规划车位，应以建设工程规划许可证及其附图为依据； 　　6）物权法所称“用于停放汽车的车库”，包括露天停车位。;　常见认识误区： 　1、人防车位属于国防资产，因此产权属于国家。 　　　——《国防法》第三十七条：“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”可见，国家投资是国防资产的前提。 　　　2、人防车位是政府强制配建，是开发商应履行的义务。 　　　——《人民防空法》第五条：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设”。“鼓励、支持”，不是强制性要求，也不是法定义务。 ;法律关于所有权的一般规则： 　　　谁投资，谁所有； 　　　建造人是原始所有权人； 　　　建设用地使用权人享有建筑物、构筑物及附属设施的所有权； 　　　特别法（人民防空法）规定“谁投资，谁受益”（第五条），并未对人防设施的所有权作出特别规定； 　　　物权法及相关司法解释对车位车库并未区分形态，只强调了规划对于界定产权的意义。 从实务情形来看： 　　上海、广州、重庆规定人防车位可以转让，可以办理登记；多数城市规定，人防车位不能转让，只能移交给人民防空部门。而转交给人防部门后，多由人防办转手出租，未见发挥更好的国防效益。并且，这种涉及所有权的规定是否合法，值得商榷。;　 　　　谁投资，谁所有；建设用地使用权人建设的建筑物构筑物及附属设施属于建设用地使用权人，这些是法律规定的原则。改变这些原则，只能通过法律。 　　　立法法规定，关乎民事基本制度的事项，只能制定法律。所有权是人民最重要的财产权利，属于民事基本制度，涉及所有权的问题，只有法律有权规定。 　　　《区分所有权纠纷司法解释》 　　第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。 ;　　按规划配置比例，出售、附赠、出租给业主。处分的方式由产权人确定。 　　《区分所有权纠纷司法解释》第五条　建设单位按照配置比