第五章[房地产估价原则].ppt

;原则1 独立、客观、公正原则－－基本原则，（房地产估价的最高行为准则）以下5个原则都是普适技术性原则（各种估价目的都应遵守的原则） 原则2　合法原则 原则3　最高最佳使用原则 原则4　估价时点原则 原则5　替代原则 原则6　谨慎原则－－既是特殊原则，也是技术原则，典型例子（抵押估价）;　　人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准，这些法则或标准就是房地产估价原则。 ; 使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有一致认识，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。　　 评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 ;内涵：要求房地产估价师中立，评估出对各方当事人均公平合理的价值。 独立——要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干扰 。 客观——要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见。 公正——要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。;该原则的实践要求 估价机构应当是一个不依附于他人、不受他人束缚的独立机构。 房地产估价机构和房地产估价师应当与估价对象、委托人及估价利害人之间没有现实的或潜在的利害关系（除了收取估价费），否则应主动回避。 估价机构和估价师在估价中不应受委托人等外部因素的干扰，不应屈从于外部压力。 ;在估价操作层面 估价师应假设各方当事人均出于理性谨慎的利己动机。 估价师应进行换位思考，以各方当事人的角色和心态来考虑评估价值。 估价师再以专家身份来反复、精细地权衡评估价值，得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。; 合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益上的价值。 合法的权益不同，房地产价值可能有很大的差异。 房地产价值实质上是权益的价值，估价对象的权益必须依法判定，不是委托人或估价师可以随意假定的。 合法原则并不意味着只有完全合法的房地产才能成为估价对象。依法判定估价对象是那种状况的房地产，就应将其作为那种状况的房地产来估价。; 依法判定估价对象的权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。 依法判定的权利类型及归属。 指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等权利及其归属，以房地产登记簿、权属证书以及相关合同为依据。 依法判定的使用权利。 以土地用途管制、规划条件等实用管制为依据。 ; 依法判定估价对象的权益，可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。 依法判定的处分权利。 以法律法规和政策或合同等允许的处分方式为依据。 依法判定的其他权利。 评估出的价值应符合相应的国家价格政策、政府定价或政府指导价的房地产。; 估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。 估价时点的确定在先，评估价值确定在后。 评估现值的一般将实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期（特别是完成实地查看之日）确定为估价时点。 估价时点还可以是过去或者未来，由估价目的决定。 ; 估价中要注意估价目的、估价时点、估价对象状况和房地产市场状况四者的匹配关系，其中估价目的是龙头。 原因　　房地产市场是不断变化的，房地产状况也随时间变化，所以房地产价值和价格也随时间变化。价值与时间密不可分，每一个价值都对应一个时间，不存在没有时间的价值。 估价时点原则的意义　 说明评估价值所对应的时间。表明评估估价对象价值的时间界限。 ; 替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 市场上各个经济主体的理性行为，导致效用相同的商品之间形成相同的市场价格。 房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产不存在，但同一市场上具有相近效用的房地产却存在，其价格应接近。 替代原则的运用　　估价对象附近存在相近效用的房地产且已知价格时，可以用这些价格来推算出估价对象的价格。不能孤立地考虑一个估价对象，要考虑相近似效用房地产价格的牵掣。; 最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价格。 最高最佳使用的内涵： 指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值最大化的一种最可能的利用。是房地产利用竞争与优选的结果，包括最佳用途、最