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PAGE  PAGE 35 香港的土地征收制度 篇一：香港土地征收制度 香港土地征收制度 香港的土地征收制度是由《香港特别行政区基本法》以及香港原有的法律确立的。香港的土地征收及征地补偿纠纷解决机制特点鲜明,在实践中产生了良好的效果。 一、 法律依据 香港政府依据不同法令收回土地使用权。主要包括《收回土地条例》、《地下铁路（收回土地及有关规定）条例》、《铁路条例》、《土地征用（管有业权）条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》、《土地排水条例》、《市区重建局条例》及其他相关条例等。从征收范围看，香港不区分公益性用地和经营性用地。当某一具体的建设项目需要使用土地而未能与土地使用权人达成协议，地政总署依照有关法令的规定认为其属于公共工程，需要依法征地的，报香港行政会作出征收决定。 二、征地补偿标准 《香港特别行政区基本法》第一百零五条规定：“香港特别行政区依法保护私人和法人财产的取用、使用、处置和继承的权利，以及依法征用私人和法人财产时被征用财产的所有人得到补偿的权利。征用财产的补偿应相当于该财产当时的实际价值，可自由兑换，不得无故迟延支付。”《收回土地条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》等也对补偿问题作出了明确规定。根据这些规定，政府在收回土地等物业时，给予权利人的补偿主要包括两 部分，一是法定补偿，法定补偿的标准根据该收回的物业在收回当日的公开市值计算，地政总署会参考收回当日前后近似地区内同类物业的市场资料进行评估。二是特惠津贴，是发放给受政府收地计划影响人士的非法定补偿，旨在促使土地权利人与政府达成补偿协议。特惠津贴主要包括：新界及市区私人土地的特惠补偿、合法物业占用人的特惠津贴、真正务农人士的特惠津贴、拆除新界乡村屋宇的特惠津贴以及合法的商业物业、工业物业、渔业经营者的特惠津贴等。政府还不时就各类特惠津贴率作出适当修订。 三、征地行为的强制性 征地行为具有很强的强制性色彩。征地补偿争议不影响征地行为的法律效力。按照香港《收回土地条例》等法令的规定，政府在发出收地公告后3个月（或政府确定的其他期限）届满后，无论地政部门与土地权利人是否就补偿问题达成协议，土地自动复归政府所有，除补偿问题外，土地权利人不得对政府或者其他任何人采取法律行动或进行任何诉讼。土地权利人必须及时清理和移交土地。否则，地政总署会请求法院执行收回土地的决定。虽然对征地行为不能采取任何法律措施，但就有关土地补偿的问题仍可通过双方协商的方式解决。如果土地权利人未能与政府就法定补偿额达成协议，任何一方都可向土地审裁处申请裁定补偿额。 四、征地程序 香港政府征收土地的程序主要包括：在政府宪报刊登收地公告，在下令进行收地计划时，政府会在宪报刊登收地公告和进行冻结人口登记，公告的期限一般为3个月，公告期限届满，被收回的土地即复归政府所有；向土地权利人发出补偿建议，政府发出收地公告之后土地复归政府之前，地政部门会向有关权利人发出补偿建议，有关权利人同意补偿建议的，地政部门与有关权利人签订补偿协议并支付补偿款项;在土地复归政府后，由地政总署再次向土地权利人发出补偿建议；与土地权利人协商为解决不同条例的法定申索；清理土地及土地移交。 从征地程序可以看出，香港政府在征地时，为尽量减少受政府征地行为影响人士的损失和困难，特别注重与土地权利人进行沟通，在土地收归政府前和在土地收归政府后两次向土地权利人发出补偿建议，同时，在法定补偿之外，还给予特惠津贴，力争通过协商的方式与土地权利人达成补偿协议。据了解，在香港政府收回土地的案件中，有80%－90%是由地政部门与土地权利人通过协商解决补偿问题的。只有10%的案件会提交土地审裁处裁定。 五、征地补偿纠纷机制 香港政府在征地时如果与土地权利人在补偿问题上产生纠纷，任何一方都可向香港土地审裁处申请裁定补偿额。香港土地审裁处是根据香港法例第十七章即《土地审裁处条例》设立的中级法院，具有原诉和上诉的司法管辖权，审理首次提出的申索及 裁定上诉案件。土地审裁处具有四项主要司法功能：一是发出收楼令及相关的补偿命令；二是厘定政府或他人就土地受发展影响而被强制收回或者贬值应付的赔偿金额；三是审理对差饷物业估价署署长决定所提出的上诉并作出裁决；四是审理建筑物管理事宜及《建筑物管理条例》内指明的纠纷，并作出裁决。 在给予补偿方面，土地审裁处与高等法院原诉法庭具有同等权力，可以裁定的赔偿和租金的金额不设上限。土地审裁处有四位专业法官：由最高法院原诉法庭出任土地审裁处庭长，两位区域法院法官出任土地审裁处法官。审裁成员由一位与审裁处工作的某些范畴有关的专业人员出任。 土地审裁处就补偿款额所作的决定为终局决定。当事人对土地审裁处作出的补偿款额决定不服的不得上诉，但可在1个月内向审裁处申请复核。审裁处在作出决定的1