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2013年日本房地产发展报告 日本房地产考察报告 菊与刀的启示 ——日本房地产考察报告 前言：考察团在短暂的8天时间里，匆忙行走于东京、北海道、千叶、奈良、名古屋、京都、大板各城市之间，所见所闻难免比较粗浅。但是文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击每一个考察成员的心灵。回来以后，在整理照片和思绪的时候，还不断的通过图书和网络搜索一些背景知识，希望能够更深入地探索“菊与刀”的启示。 引子：菊与刀的故事 刀，代表着日本武士道精神。《菊与刀》的作者讲述了一段堂而皇之在战时日本正式广播的极端“奇迹”的报道。一场空战结束，一位日军大尉第一批飞回基地，他站在那里，数着归来的飞机，数完最后一架后他写了报告，到司令部向基地司令汇报完毕。接着他便倒在地上，身体凉得如冰块一样。原来他胸部中了致命伤早已死亡，“因为一个刚断气的人身体不可能是凉的”。原来已死去的他，用他的精神、他的“强烈的责任感”支撑着完成了这次报告。 菊花是日本皇室的家徽上的花，所以菊花也被当作日本的国花。在日本，那些为参加展览的盆栽菊花，每朵花瓣均经过栽培者细心修整，用看不见的金属线圈维系，以保持形状。 美国著名人类学家鲁斯·本尼迪克特，通过菊与刀的形象比喻揭示了“日本人生性极其好斗而又非常温和；黩武而又爱美；倨傲自尊而又彬彬有礼；顽梗不化而又柔弱善变；驯服而又不愿受人摆布；忠贞而又易于叛变；勇敢而又懦弱；保守而又十分欢迎新的生活方式”。 让我们在这样的文化背景之下，开始我们对日本的探索。 一、 日本概览 面积: 37.78万平方公里。 人口: 约1.2亿。主要民族为大和族，北海道地区约有2．5万阿伊努族人。通用日语。神道和佛教较盛行。 首都:东京（Tokyo）,人口约1200万。 国家象征 天皇明仁（Akihito）,1989年1月即位,年号“平成”。 简况：太平洋西侧的岛国，由北海道、本州、四国、九州4个大岛和约3900多个小岛组成。属温带海洋性季风气候。 公元4世纪中叶出现统一的国家——大和国。5世纪初，大和国达到鼎盛时期，其势力扩及朝鲜半岛南部。公元645年通过大???革新，仿照唐朝律令制度，建立以天皇为绝对君主的封建中央集权国家体制。12世纪末进入由武士阶层掌握实权的军事封建国家，史称“幕府”时期。1868年，革新派实行“明治维新”，废除封建割据的幕藩体制，建立统一的中(转载于:www.xiElw.coM 写论文 网:2013年日本房地产发展报告)央集权国家，恢复天皇至高无上的统治，发展资本主义，并逐步走上对外侵略扩张道路。第二次世界大战中战败，1945年8月15日宣布无条件投降。战后初期，美军对日本实行单独占领。1947年5月实施新宪法，由绝对天皇制国家变为以天皇为国家象征的议会内阁制国家。 日本的国花 ：樱花是日本的“国花”。是日本普遍栽种的重要的观赏树。日本的神话里也出现过樱花，樱花凋谢时干脆利落，人们把它与武士的人生观联系在一起。日本各地普遍栽有樱花，在盛开的樱花树下设酒宴已是日本人的一种乐趣。此外，由于皇室的家徽上有菊花，所以菊花也被当作日本的国花。 二、 日本经济与房地产行业发展回顾 1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的10年” 二战后战后日本经济史可以简单概括为四个阶段： 2、日本房地产行业发展 20世纪70年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。80年代以后，日本经济高速增长，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。日本金融机构也纷纷发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。1985年-1989年间，日本土地评估额达到GDP的2.5倍；在银行贷款的128万亿日元增加额中，50%流向房地产业和非金融机构。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。 在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流人房地产领域，扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的8.5%降低到1987年2月的2.5%，无疑起了推波助澜的作用。 日本房地产泡沫从1989年末开始，就已经出现“破裂”迹象。同年12月，新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初，以