保利项目营销方案-终稿2015.10.27绪论.pptx

保利置业黑龙江 营销中心2015年1~10月工作总结 及11、12月工作计划; 目 录;一、2014年1~10月哈尔滨地区销售任务完成情况;二、哈尔滨宏观市场情况及市场趋势判断;;2014年1-10月主要区域商品房成交情况;市场总结：2015年1-10月哈尔滨市场商品房成交备案套数为49967套，同比上升4.77%，成交备案面积达520.59万㎡，同比上升3.2%。数据可以看出成交备案均略有上升。供应量远远大于成交量，市场仍然是“供大于求”。 松北区2015年1-10月共销售5886套商品房，同比下降12.36%。受市场预期影响，目前商品房市场主要处于去库存阶段，销售主要以降价促销为主，受到价格影响，江南分流松北客群，致使2015年松北区销售量同比下降。 主流品牌动向：在整体市场走势的大格局下，哈西的中海雍景溪岸、华润凯旋门，群力的星光耀广场、招商贝肯山、恒大帝景，松北万达城、恒大名都等一线品牌项目，正在或将于近期采取“低起价、控总价、抢出货“的销售策略，相当份额的刚需、首改型产品将于下半年集中推售或入市，哈尔滨各大地产板块均呈现“一线品牌扎堆、促销政策频出、普遍以价换量”的市场动向。;三、2015年1~10月工作总结;1、短期内造势，促进电访：通过微信、DM派发以及现场包装，形成线上线下统一宣传，短期内实现拦截竞品客户，促进电访。 2、维护老业主，提高老带新机会：结合夏季园区极好的园林效果展示，于园区内统一举办互动活动，单项目实现当日到访200余组客户，实现极好的口碑传播效果。; 6月品牌活动简述;营销背景及推货重点——保利水韵长滩;1、抢占节后第一波市场：随着节后天气转暖，松北市场逐渐回暖。为抢占第一波客户，项目于3月初开始集中推广，为49㎡精装新品推售蓄客。 2、49 ㎡ 精装新品推入市场：由于区域市场竞品价格下行，且在本案推出精装房后，原49㎡毛坯产品滞销，故将49㎡小户型纳入精装销售体系，并调整价格体系，使49㎡精装新品一经推入市场，即基本实现售罄。 3、0首付5元抢房，线上造势：推出0首付及5元抢房变种众筹策略，通过网络、派单、户外、微信等渠道，实现立体式宣传，短期内促进较多来电来访。;1、拉升项目调性，提高品质：基于项目剩余产品及产品总价，高层产品已被动成为区域高端盘，为实现项目价值大于价格，故与LSD合作，推出“全装豪宅”产品，在赠送精装基础上，增加软装服务，使之成为哈市唯一全装产品。 2、变相提高产品性价比：若客户在购房基础上购买软装产品，合作方LSD将给予保利业主额外优惠，使业主享受较低的价格，实现全装生活。;1、基于区域商业市场情况，将商业重新定义：受制于松北区目前发展情况、周边人口密度以及未来的发展势头，商业产品在松北区域去化及其缓慢，故将项目商业定位为“企业独栋”，赋予其可办公、可经营、可自住多种使用功能，力求抢占写字楼市场。 2、以老业主为核心，以低起价高性价比冲击：针对业主进行第一波内购，以业主内购享额外优惠促进业主购买，实现成交。后期线上推广，推出低起价、高使用率，使之具备高性价比。;1、借助二手房资源开速去化：项目于5月与春晖二手房合作，将住宅剩余产品价格降低，根据房源优劣分批次交给二手房，实现快速去化。现项目住宅产品仅剩余一套。 2、抵账房说辞，降低品牌风险：为避免降价导致老业主不满，故二手房说辞为抵账房，售楼处则不再出售该房源。 3、二手房仅收取客户更名费：通过协商，二手房仅以“更名费”说辞向客户收取中介费，不再我方收取任何费用，再次避免财务折损。;四、2015年11、12月营销中心工作计划;保利·水韵长滩;一、区域市场分析;二、项目货量分析;三、营销策略制定;三、营销策略制定-产品策略;三、营销策略制定-附加值打造;三、营销策略制定-价格策略;三、营销策略制定-老带新渠道;三、营销策略制定-圈层活动;三、营销策略制定-微营销渠道;三、营销策略制定-户外广告;三、营销策略制定-组合排期;保利·观澜-住宅;规划中的地铁2号线，北起利民开发区学院路，经太阳岛过江。 本项目至地铁口距离约1.0km。 距离竞品大正莅江距离不足500m。;松北区高层产品1月-10月主力竞品备案情况;万达城;一、区域市场分析-市场总结;二、项目货量分析;建筑面积：106㎡ 使用面积：80㎡ 功能格局：三室两厅两卫 总价约：62万（含精装）;VS;建筑面积：90㎡ 使用面积：63㎡ 功能格局：三室两厅一卫 总价约：78万（含精装）;产品对比（相近面积）——保利观澜VS红星威尼斯庄园;建筑面积：126㎡ 使用面积：81㎡ 功能格局：三室两厅两卫 总价约：66万（毛坯）;建筑面积：141㎡ 使用面积：92㎡ 格局：三室两厅两卫 总价约：70万（精装）;基于以上思考，我们得???了三个结论;三、营销策