20080422星河《地铁沿线物业分析研1310159362.pptVIP

《地铁沿线物业分析研究报告》;报告需要解决的核心问题;地铁的特性研究;;地铁的特性研究;地铁速度为每小时30－40 公里，车辆编组为4－10节，在高峰时单向输送能力可达每小时3－7 万；轻轨的单向输送能力可达每小时1-3万；公共汽车的单向输送能力为每小时1万。; 快速，准点，舒适; 环保性; 引导城市的发展布局;地铁的特性研究; 地铁成为城市生活重要的组成部分，人们可以通过地铁站快速的到达城市的商业中心、办公地点以及居住地，同时地铁站也成为人们进行社交活动的场所。 　　在国外，在乘地铁上班途中，人们还能把生活中的事务如洗衣、冲胶卷，都在地铁沿线完成，而地铁也成为沿线小商业货物供给的主要通道之一。 ; 改善城市投资环境，使城市间的距离格局发生变化 ; 为沿线土地带来增值 ;;研究对象的选取： 1、地铁周边住宅、写字楼和商业 2、地铁周边二、三级市场分行成交数据;地铁的特性研究;地铁沿线的物业主要有商用物业 住宅 写字楼;项目;项目;项目;地铁的特性研究;“住宅的移动性”不仅是指住址迁移，又包含了居住地处于快速通道的“动感地带”。地铁具有城市内部区域移民作用，使城市在轨道上移动，形成新的社区或改善已有社区的人文，促进社会区的经济社会发展;横向放射 ——国际经验证明，地铁沿线两侧500米纵深属于地铁经济带，也就是所谓的生长线。自然，这个范围不是绝对的，大型换乘站的“商圈”/社区辐射半径要大于500米。;纵向放射 ——毫无疑问，地铁（轻轨）会延伸节点/区域的影响范围，在更大的长度上通过“运输通道”吸收和配置资源。 交叉放射 ——乘客往返一般分为三个阶段：汇集阶段—长途行车阶段—分流阶段。在这三个阶段的两头，即汇集和分流时，地铁（轻轨）要与其他交通换乘，既带来了他地信息到这里来，又把本地的信息分散到各处去，实现了信息的“可持续放射”或者叫“加压式放射”。;平衡性;地铁的特性研究; 价格变动的空间特征 ;观测表明，沿线房地产价格的变动会随着地铁线路的规划、施工、启用而有不同的成交价位。 地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。 通车前预期增值事后实质收益;价格变化的结构特征;项目不是地铁上盖物业，所以即可享受地铁的可达性优势，又不受其负面影响 ;; 福田客户置业二线扩展区将成为主流趋势 2008年将成为首次置业和二次置业的分水岭 客户共性表现为关注家庭，朋友，潮流，改善，提高，品质，配套，交通 置业客户中企业白领，中高层管理人员和技术人员占主流;地铁的特性研究;以家庭生命周期为基础，描述客户家庭整体的住房消费行为。了解客户家庭的生命周期与住房消费之间的关系。;利用实地调研样本数据，我们对可能影响住房自有概率的各种因素做了分析，最后发现，显著影响住房自有概率的变量有：单位、年龄、婚姻状况、教育水平、家庭人口、户口、是否有车和是否有父母资助。根据方程，我们可以计算出不同类型家庭住房自有的概率。;地铁的特性研究;交通方式来看，二次置业者开车的大约占三成，如表。在我们的样本中，交通方式和居住区位之间并没有表现出相关性。 上下班的交通方式与花费时间之间有一定关系。开车上班时间一般在20－30分钟，步行或骑自行车通常在20分钟左右，采用公交系统则需要30－40分钟。;绝大多数受访客户都希望居住???市区以内，但是接受关外的比市中心还多;地铁的特性研究;我们在问卷中询问了“如果能使您到市中心的时间节约15分钟，您愿意为为买房多支付百分之多少的价钱”，有80％的样本问答了这一问题。结果发现，在问答者中，八成的人愿意节省交通时间而多支付房价，住在关外的人更愿意支付费用。;;如有未尽事宜，敬请联系！ 顺祝商祺