2012年安徽润泽她他公馆项目渠道与推广策略报告营销策划方案.ppt

《 润泽 她他公馆 》渠道与推广策略报告;市场赋予项目精神 项目销售先于精神;团队架构/ 团队分工;项目营销团队;【宏观市场/量价市场/竞品解析/项目解析】;长期来看， 市场还在“继续放量” ，政策环境依旧未放松，市场受控是长期趋势 短期来看， 受宏观经济的影响，出现新政的“真空期”和市场的“臃肿徘徊期”;成交量： 万象城和时代广场已成为历史，创下涡阳住宅小区市场的典范，近一年多占据市场主导眼球的巨人印象，一期余量房684套，路漫漫长修远兮，攻艰任务弥坚； 成交价： 万象城从入市价2450元/㎡到4080元/㎡完美收宫，巨人印象以3400—4120元/㎡在持续市场中，旺角广场以高姿态亮相入市，一期取得4070元/ ㎡的价格，个中滋味令人咂舌； 粗略点评： 2012年12月—2013年5月，涡阳刚需集中放量，初估约5000套在6个月的周期中持续呈献给市场，在如此的市场放量中,市场将进入混乱疲软期,开发商应该坚持以价换量，积极推货，牢牢抓住恶性市场的节点期。;本案位于城南新区，环境较差。周边在售、在建项目较多，多数项目主打生态宜居产品，如巨人印象、河畔名城。;个体面临：强大的竞争对手，周边项目都有非常突出的优势； 另外本案产品相对单一，体量较小，对客户的吸引力相对有限； 周边竞争项目入市时机基本同期，本案的推售时机几乎没有选择余地，只能在同期推售时机中进行冲杀。 与我们较同质化的中小体量项目中，价格是一把利器;如何应用差异化的战略实现本项目的脱颖而出， 最终实现销售目标 … 而我们需要实现超越， 如何破冰… …;【销售渠道化/ 策略执行化】;目前房地产市场发展形势严峻，传统单纯策略营销已无法满足市场要求。 根据这一市场特性，我们紧跟国内房地产行业提出的“营销渠道时代”已来临的战略思路，为所操盘项目量身打造了“左手渠道、右手策略”“渠道与策略相结合”的全新操盘思路。;速开速阂之百斩计划;百斩计划—暖场攻略;百斩计划—暖场攻略;百斩计划—拓客攻略;百斩计划—拓客渠道;百斩计划—1468行动;6张拓客网：;拓客手段示意;拓客物料示意;拓客总结;放弃传统的房地产项目目标客户定位方案，以来访意向客户为种子客户，实现点向面的迅速扩大，将客户搜素范围扩大至全涡阳县镇,将收集客户根据年龄、年收入、区域进行系统划分，根据不同的客户层次，制定不同的营销思路，实行分层营销。;全县镇搜索;线上大召集 线下精准营销;快速扩充客户基数 建立直接沟通;;【线上推广优化/ 销售执行建议 / 计划费用预算】;价值挖掘;设 Y=1 X=未知 那么：X+Y=N(无限可能);Y;产品价值提炼;完美户型稀缺产品;客体定位;;客户定位;定义他们;他们年龄主要集中在25～40岁左右，文化程度高。 他们处于人生的快速上升期：任职于经理或以上，属于资深创业者和年轻金领（涡阳的泛富二代） 视野开阔，注重品味，社交兴趣广泛 他们来自大部分中高收入行业，注重成就自我价值 他们置业的目的：投资、自住;以产品功能精确对位客群的需求是寻找核心价值的关键所在;产品标签;个体SLOGAN;个体SLOGAN（备选）;推售计划;媒体分解;感谢聆听