世联兴渤海德州项目定位与物业发展建议报告2007年.ppt

兴渤海德州项目定位与物业发展建议报告;关于项目解析;中等规模中低密度项目/含部分已建成物业/受一定影响;项目外界原有建筑品质一般/项目内部已建8栋多层1栋办公楼; 具备同时辐射多个区域的重要战略地位;河东新城东部、开发区西部，紧邻开发区主干道;项目四至;三条交通线路连接德城区与本案，道路顺畅，交通便利;企业/教育/金融通讯/基本生活配套齐全;项目小结;关于市场理解;关于德州;经济状况;区域划分;河东新城;发展阶段;分为德城区、河东新城两个板块;德州房地产市场; 整体市场06年大量放量； 大多5—10万㎡项目，少量30万、100万平米大盘； 容积率0.55—4.3之间，以多层、小高为主； 价格1400—2500元/㎡为主体，3000元/㎡项目少； 多为初装修交楼，即厨房、卫生间、阳台贴瓷砖，部分提供洁具与木门； 整体户型区间在42--273㎡之间，90平米以下两居、110平米以上三居占绝对比例；;德州房地产市场; 2006年起每年放量2—3个项目； 体量相对中等偏大，一般集中在20—30万㎡； 容积率1.3—1.8之间，以洋房、多层为主； 均价2400—3000元左右，高地、嘉诚为市场标杆；南部价格在1100-1460元之间，开盘较早，整体品质较低；北部价格在2158-3700元之间，多为05年后开盘，整体品质较高，南北板块品质差距较大； 新城板块消化速度高于德城区，整体消化量达到37%； 多为初装修交楼，即厨房、卫生间、阳台贴瓷砖，部分提供洁具与木门； 以90--150㎡户型为主体； 北部出现一个写字楼项目，目前价格在2700--3000元之间； ;市场存量较大，短期内供大于求;市场小结;竞争分析;项目位置：天衢中路市工商银行对面 项目规模：项目占地11万平方米，总建筑面积约20万平方米，容积率2 物业类型：多层、小高 项目价格：入市价2680元/m2；价格2680-3100元/m2，均价2800元/m2 户型：户型区间60-150 m2；主力户型100平米二室、130-140平米三室 项目主题语：成功者的居住理想 交楼标准：毛坯 开 发 商：德州南龙房地产开发有限公司 总体销售率：一期70%，总体销售率34% 月销售速度：40套 目标客户群：有老城依赖性的公务员、私企业主、个体商户； 储藏室车库配备情况:配备储藏室和车库 ;外立面提升品质感，户型无明显创新;南龙国际;项目位置：天衢中路市工商银行对面 项目规模：项目占地3.5万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率4.3 物业类型：高层 项目价格：入市价2700元/ m2；均价3200元/ m2；价格区间2700--3600 户型：户型区间90-160 m2；主力户型90-100二室，140-160三室 项目主题语：东方明珠 理想家园 交楼标准：毛坯 开 发 商：德州市天宇房地产开发有限公司 总体销售率：35% 月销售速度：15套 目标客户群：有老城依赖性的公务员、私企业主、个体商户；希望入德州城的高端人群； 储藏室车库配备情况:有车库;全部为高层，现代感十足，户型无创新;东方明珠;项目位置：德城区东方红路49号 项目规模：占地1.88万平方米，总建筑面积约7.88万平方米，容积率4.2 物业类型：高层 价格：入市2400元/m2； 均价2800元/ m2 ；价格区间2400-3500元/m2 户型：139-170 m2；主力户型139 m2三室，144 m2三室，170 m2四室 项目主题语：王者风范，景观豪宅 交楼标准：初装修，带洁具 开 发 商：山东黑马集团 总体销售率：70% 月销售速度：18套 目标客户群：看中教育资源及独特景观的公务员、私企业主、个体商户等 储藏室车库配备情况:有地下车库，没有储藏室;全部高层且面积较大，外立面现代感十足;帝景苑;德城区;项目位置：三八路东 项目规模：项目占地17万平方米，总建筑面积约30万平方米，容积率1.7 物业类型：独栋别墅、洋房、多层、小高、洋房 项目价格：入市价2170元/m2；价格区间2170-3600元/m2；花园洋房均价3400元/m2 ，多层2200元/m2 户型：户型区间97-181m2；主力户型150m2 项目主题语：居住未来生活 交楼标准：毛坯 开 发 商：德州嘉诚置业集团 总体销售率：一期70%，总体30% 月销售速度：43套 储藏室车库配备情况:配备车库;面积较大，外立面现代感十足;嘉诚尚东;项目位置：德州市东方红路与杏园路交界处 项目规模：项目占地22万平方米，总建筑面积约28万平方米，容积率1.3 物业类型：洋房、多层、高层 项目价格：价格区间2800-3700元/m2；入市价2800元 /m2 均价，花园洋房3500元/m2 户型：户型区间80-240 m2；主力户型110-150