世联保定依棉规划动迁项目终稿汇报稿.ppt

保定依棉规划动迁项目终稿汇报稿;工作说明;报告内容;;项目位于保定市新市区，属于城市核心区域，各项配套设施成熟完善，认知度高;项目位于城市核心区域，距新市区商业中心步行短时间可达，交通便利，通达性好;地块南临天鹅化纤地块，西为天翔毛纺厂用地，东为依棉宿舍楼，临街面较少，但地块平整且拆迁难度小;与在售项目及未来供应土地的规模进行比较，本案规模优势明显，且区域内无竞争项目;一亩泉河资源良好，且沿河尚未有项目供应，加以利用，可成为本项目重要的资源点;经济技术指标;项目属性及资源评价;;保定市位于河北省中部，面积、人口均居河北首位，交通便利;保定市GDP处河北省中上水平，但人均GDP水平较低，近年经济持续增长，但增长率较低，增速放缓;*;保定市以工业为城市发展基础，第二产业对GDP贡献最大;保定以工创市，工业企业众多，除原有西郊八大厂外，新兴企业也逐渐兴盛，上市公司数量居河北首位;保定县域经济发达，纺织加工初具规模，矿藏及旅游资源丰富，各县渐形成自己的特色产业;高新区是政府规划的主要产业区，电谷是其规划重点项目之一，保定产业集群的形式日渐明晰;保定市人均可支配收入及消费性支出持续增长，恩格尔系数呈逐年下降趋势;保定人均消费性支出占比高于国内城市平均水平，居民消费意愿强，居住住房消费有较大上涨空间;保定城市化率低，随着工业发展的带动，城市化率的提升将带来更多潜在客户契机;保定第一产业人口比重最高，第三产业的平均收入水平最高，收入排名中财政供养人员的收入整体水平较高;宏观与产业小结;城市发展战略－“北跨、南进、东拓、西优、中提”，拉大城市框架，提高幅射力;在城市总体发展战略基础上，保定市近期城市发展工作主要集中在旧城改造、城中村改造、重大基础设施建设三个方面;旧城改造——通过“五拆、棚户区改造、旧小区改造”对城市面貌进行全面的整顿提升;城中村改造——总投资200亿，计划三年完成城中村改造工作，将是未来新增土地供应的主力 ;保定新增用地将不作为住宅用地，经济适用房等政策性住房供应较少，城中村改造将是住宅用??的主要来源;2007年保定市新增土地供应列表;南市区马家瞳村;从地域分布特征看，城中村改造的主体在城市核心圈层以外，项目周边近邻只有一个改造村庄;附：城中村改造土地列表;重大基础设施建设——对环境、水系、文化、交通、商贸进行全面升级与建设，升级城市功能;万博广场与万达商贸中心是城市基础设施规划的两个重点项目，目前万博广场已经动工;保定市依区域初步形成三大商圈，商业市场出现细分，商业档次及氛围逐步提升;项目所处位置位于新市区商圈附近但偏离核心区，且区域内未来商业供应较大，档次中高端，未来的商业竞争压力大;城市发展小结;;保定房地产市场投资额呈逐年上升趋势，占固定资产投资的比重仍有较大上升空间，07年投资增幅超过60%;2006年，销售面积首次超过竣工面积，供不应求的趋势开始显现;近期各盘受市场影响比较大, 销售速度下降幅度普遍较大，但临近城市核心区的项目受到影响相对较小;保定房地产市场存量少，未来供应有限且时间不可预期，市场价格虽有拉升但仍处在较合理水平，整体市场泡沫较少;市场开始利用多种手段展开自救，取得一定的效果;外地开发商及中介较少，本土开发商较为集中且市场口碑良好，土地供应不透明，外地开发商对于进入保定较为谨慎;房地产宏观市场小结;;保定市区范围内有在售项目共约20个;保定市房地产市场尚未形成明确的板块划分，依据地理位置、认知等因素可分5大区域;城市核心区，市场供应缺失，是城中村改造的重点地带，但目前区域内尚无项目标定区域价值，;高新区已历经一段时间的发展， 区域较为成熟且认知度较高，项目供应日趋减少;区域内各个项目均通过向新市、老城中心靠近来标定区域属性，提升项目价值;新兴居住区域，以居住为主，功能较为单一，本土知名开发商均有入住，代表城市较高的开发水平，近期受市场影响较大;广场景观和学校聚集成为重要的价值支撑，售价较高，但距离城市核心较远，超出城市主流人群日常居住范畴;城市尚无形成清晰的价格梯度，各区域价值有待进一步挖掘，项目有机会成为新市区价值的定义者;现有的市场存量约111万平米，预计会在未来3-4年陆续面向市场供应;市场供应量约817万平，将在未来5-6年内消化完成，09年将面临较大消化压力;除少数几个北市区新兴居住板块内的楼盘外，保定市基本上没有大盘出现，且未来供应容积率走高;客户分布广泛，财政收入人员及工矿企业主购买力较强，各类型数量分布没有明显差异;保定市区对下属县（市）辐射性强，县域客户为主要来源之一;项目所处位置是客户集中分布区域，项目客户资源优势明显;整体规划;已入住项目中，缺乏具备良好社区形象和景观的社区；近期出现的在售项目一般具备良好的景观规划，但在销售期没有做园林展示区，客户缺乏直观感知;项目;产品形