凌峻山东威海蓝星世纪广场整体定位战略与营销推广.ppt

;前 言; “换脑”，同样适用于蓝星集团对世纪广场项目的开发思想，我们认为，在世纪广场项目的操作过程中要注意以下三个重要环节： ;从市场而来，而走向市场——项目开发的价值回归 取之于市场，而高于市场——项目开发的战略高度;;凌峻观点： 立足全局 着眼未来 乘势而为 谋求突破 商业项目的定位不是一厢情愿的空想，而是基于对城市、对区域、对市场、对地块、对消费者等多方因素的全面、精确研判。在项目定位中，引入凌峻全局观定位系统，结合我们在市场调研中得出的各种市场观点，提炼出八大思考原点，以此为项目定位的基础依据，并围绕以下定位目标对各思考结论加以整合，立足全局、着眼未来，乘势而为、谋求突破，推导出最适合项目的精确定位。;;思考一：解构 ——威海城市内涵，定位及商业发展现状与趋势;思考二：洞察 ——威海消费人群的生活特征和消费潮流趋势;思考三：度势 ——经区的区域规划和商业发展趋势;南部新城，人口增加;思考四：趋利 ——如何实现项目价值的最大化？;思考五：探寻 ——当今最具活力的商业增长点;分析指标;思考六：审视 ——蓝星地产的角色、定位以及未来战略;思考七：透析 ——地块价值挖掘与提升;地块价值提升;思考八：透析 ——项目定位战略突围;;一、项目定位;(1)区域竞争市场分析： ;(2)商业类型模型构建分析： ;;(3)战略定位选择： ;2、什么人？——消费群定位;(1)目标市场的规模分析和成长前景预测;(2)本项目的服务人群分析;(3)本项目核心客户分布;3、以何种方式消费？——开发理念定位;4、消费什么？——业态定位;(2)项目解析;(3)成功案例研究;B、借鉴案例的业态分析; 波托菲诺商业全部只租不售，长期经营。同时，对于商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。 ;上海新天地;;（5）项目具体业态功能;（6）项目商业业态分布规划;二、项目整体发展目标;从城市景观层面来讲：以国际体验式活力商业街区理念建成的本项目，其独特的建筑形态、业态布局和场景营造，必将成为城市一道亮丽的风景线。 从城市配套层面来讲：不仅成为周边居民的消费场所，更将吸引整个威海市民的前往，成为威海主要的餐饮、休闲、娱乐场所和精神、文化消费场所。 从竞争预测层面来讲：文化消费、精神消费的全新体验和更具特色的产品形态，形成自己的独特优势。 从项目发展层面来讲：不仅为消费者提供逛街的场所与乐趣，实现经营者的良好收益，更将以先进的商业理念引领威海城市商业的发展。;三、形象定位;消费主张：打破传统消费模式，倡导精神、文化消费，消费不再是简单购物满足需求，而演变成一种生活方式和休闲项目。 消费内容：体验场内涵盖餐饮、娱乐、休闲、文化、健身等一站式消费，让消费者真正体验到活力商业的乐趣。 消费环境：体验场不仅仅是消费者购物、娱乐等消费的一个场所，更是一种生活环境、城市环境的浓缩。结合项目整体规划风格，与城市环境相结合，将购物环境进行规划，满足消费者日益增长的消费理念。 消费文化：与城市文化相结合，体现精致、情调、休闲的城市精神，成为威海城市的一张名片。;2、住宅形象定位;四、案名调整建议;2、项目整体案名建议：;3、商业部分案名;备选广告语;;;一、商业部分;B、超市的面积设置过大 ;C、商业氛围营造尚需进一步优化 ;2、现有方案调整优化建议;方案二：通过对商业业态的合理布局，缓解车位配比不足的问题。 ;B、建议二：退让部分超市面积，填充其他互补业态。 ;C、建议三：加强商业氛围的营造，赋予项目更深层次的文化和情调。 ;细节情趣化：在进行主题小景的设计时，注意细节方面的情趣化，比如设置一个用大量玻璃球堆积而成的大幕墙，配以瀑布流水，再用五光十色的灯光扫射衬托，形成光影的折射和变幻，美丽、新奇而又充满情趣。 ;表现手法多样化：针对各建筑单体设置不同的主题，不仅在街区营造充满情趣的公共氛围，实现“开门迎客”，同时在商家的内部装修上也引入玻璃的符号，设置不同的主题，做到内外商业氛围的统一，实现“关门留客”。 ;二、住宅部分;2、现有方案调整优化建议：; 从丰满社区形象出发，结合本项目和威海城市的实际情况，我司建议通过以下方式和手段来加强项目的文化附加值，使社区的高端形象更加丰满： ;B、大而丰富：制定合理户型配比，并引入精装修户型，体现产品丰富性和多元化！ ;一期住宅建议适当引入精装修户型：;C、大而成熟：打造国际三语幼儿园，优化社区服务，建立成熟完善的社区服务中心！;项目物业服务优化建议 ;b、服务主题;c、一对一家政秘书特色服务;; 以往对于商业价值的判断，多