伟业顾问北京房地产别墅项目定位营销策划报告.pptVIP

山上的别墅 营销策略;目录;政策市场;;年度土地供应量较少，明年商品房供应依然紧张，土地成交价屡创新高;12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。;;厉以宁：经济政策取决于明年一季度形势 经济学家厉以宁认为，宏观经济政策转变与否，仍需观望明年第一季度经济形势的变化。 他强调，明年经济增长率不宜太高——维持GDP(国内生产总值)增速在8%上下，这样做可避免关键性产品的急剧上涨而造成通货膨胀。;在救市政策刺激下，今年中国房地产市场急速复苏，各地商品房成交量大幅提升，创下近年新高； 土地成本不断上涨，短期内房地产价格趋势难以改变； 房地产投资过猛，房价涨幅过快，市场中投机成分增大，楼市泡沫不断放大； 未来政策向收紧趋势调整； 依照房地产市场现状，未来房价走势还需观察具体政策细则。;竞争市场分析;2009年1-11月北京千万级别墅成交量;从2千万级以上别墅成交分析来看，单套总价在2000万以上的产品主要集中以下优势：区位优势如中央别墅区项目、资源优势如西山别墅区对西山自然景观资源的占有等、产品自身优势如大户型面积，临水或临湖、精装修等。没有上述两个以上优势，产品售价恐难以达到2000万以上。 从高单价成交产品来看，超过50000元/平米产品共成交14套，其中位于CBD区的山水文园成交6套，颐和原著成交4套，这两个项目都拥有绝佳的地段和景观优势，山水文园在东三四环间紧邻东三环，社区内有近10000平米的人工湖，而颐和原著紧邻最大的皇家园林颐和园；此外，丽宫、东方普罗旺斯、泰禾红御及亚运新新家园各成交一套，丽宫和东方普罗旺斯卖的都是其临水的精装样板间，亚运新新家园1套为精装样板，泰禾红御1套为临水楼王。可见高单价产品的地段和景观优势必须非常明显，另外可通过精装来提高产品的单价。;项目;颐和原著;竞品信息概况;项目;一层尊贵社交场，强化礼仪轴线纵深和接待空间的层次感；二层宽适起居世界，家人休憩空间，360度采光，私密性优越；地下一层私人俱乐部，锻造顶级娱乐休憩空间。;园林设计：;;客户分析：;核心卖点：皇室气质、龙湖品牌、优质园林、产品精雕细节;项目;地下一层 6米多超大面宽落地窗直接面向下沉庭院，根据佣人工作性质，分别设置了管家房、服务女佣、园丁房间；并设置了相对独立的专业级的洗衣房。6.5米长，5.1米宽的超大规模私人影音室。;二层 设计独到的KTV房间，套高标准客房设计，所有客房都采用套房设计，卫生间更设置为4件套全齐，更全部采用独立步入式衣帽间；每套客房均设置了私密书房供贵宾处理商业机密而不受外界打扰。 ;;园林设计：;客群分析：;业内口碑传播，高端渠道持续宣传，经过一年的信息渗透，终现成交;项目;A户型682平方米，保姆间置于户外，主仆分流，方正大格局，九宫五行之布局。 中西厨设计，卧室均设衣帽间及卫浴，西向双卧室，远眺西山。东向客厅、主卧，鸟巢、龙湖尽收眼底。;2009年10月18日-2009年12月20日价格与成交量走势图;园林设计：;客群分析：;核心卖点：奥运核心区域地标建筑、超5A标准、传统文化与现代科技的结合;项目;圆厅别墅，带穹隆的圆形大厅，成为室内空间最为显著的特点之一，十字圆厅的设计营造明显的导向感。整个室内布局严谨、对称。功能分区明显，避免了不同空间的相互干扰。;;园林设计：;客群分析：;核心卖点：玉泉山区位价值、纯正欧式风格，顶级配套服务;项目;入口门厅设计完整，超大面宽客厅根据中轴线布局分配窗景及比例。地下空间与大面积户外庭院紧密相连，采光通风良好。工人房和设备间等服务功能均分布在隐蔽角落，减少对主功能的干扰。;;园林设计：;客群分析：;核心卖点：城郊低密，精品建筑，京杭河畔;;是豪宅尺度的标准 是价格判断的参照;项目定位;不可复制的地段 绝无再生的自然环境 实实在在的大尺度宅院;地块价值;精神价值;产品价值;核心价值提列;市场定位;客户定位;竞品项目均拥有自身在产品细节、居住舒适度及的独特定位，并以此为卖点捕捉他们的细分客群。;客群特点： 具有政府背景，金融界或中关村地区领袖级人物，对京西文化有深深归属感与认同感。;富力山;盘古大观;御园;泰禾红御;竞品项目客户需求共性分析;本案特性与客户需求对位分析;本案客户特征;本案客户定位;高尔夫球/马术;营销计划;销售目标;销售计划;推广策略;路引路牌;渠道选择;高端杂志;现场及外场活动;现场包装——样板间;推广排期;推广费用