保利成都保利大源项目定位思考世家机构.pptVIP

;;2010年，除在售的“保利公园198”项目将继续推进之外，“领事馆项目”、“石象湖项目”、“城南地标项目”都将陆续启动，需要大量的现金流支撑。从这个方面看，本项目2010年入市必将承担为保利多个项目的运作输血的部分功能。;第一部分 本体发展条件解析;项目位于城南天府新城大源组团——市场主流板块;路面交通;地块内景观资源丰富，除一个规划百亩的市政公园，还有一条河面宽度约15米的河流穿过。;具体指标;保利，意味着什么？;项目具有区位价值较高、地块规模较大、交通便捷、景观资源丰富、开发商品牌影响力强等打造高品质居住社区的先天条件。;虽然项目地具有较高的区位价值，但由于该区域起步早、发展快，因此区域内竞争也非常激烈，由此，我们需要对项目所在的整个南延线房地产竞争市场进行详细研究，了解本案将面对的市场竞争态势，选择自己的竞争策略。;第二部分 区域市场竞争 环境研究;2009年上半年城南住宅市场新增供应量大幅萎缩，而成交量成倍增长，整体市场呈现明显复苏迹象。市场复苏，刚性需求集中爆发的同时，改善性需求、投资性需求也逐步入市，支撑城南整体成交均价的稳步走高。 ;板块;板块;潜在项目体量情况;小结;竞争不是问题，问题是如何在竞争之中立于不败之地——市场机会探寻;;产品供应特征;产品成交特征;价格供销特征;机会点;在天府新城这样一个城市发展的绝对主流区域，产品趋于多元少，不管是套一、套二还是套三，无论是紧凑型的还是舒适型的，甚至奢侈享受型产品都有各自的存在价值。不同的机会点在于不同的地块属性以及产品的附加值，因此只要准确把握地块属性，充分挖掘地块价值，赋予产品更多的附加值，就能在主流市场占据一席之地。;;;板块;从区域客群特征分析看，对于本案这样一个住宅类大盘项目，首置自住客群是本项目必须抓住的首要机会点，但也不能忽略投资客群的价值。鉴于本案的区位因素，南部新城的办公人群是须要重点锁定的。;大源组团已有中海、华润等探路者先行，我们可以站在他们的肩上看得更清楚，从而更准确地把握市场方向——典型案例研究;占地面积;典型个案研究;对比研究;小结;鉴于地块周边直接竞争项目众多，且全部为品牌开发商项目，因此有必要对这些直接竞争对手进行更进一步的针对性剖析——项目比较优势挖掘。;直接竞争对手竞争要素列表;直接竞争市场竞争要素对比研究;直接竞争市场竞争要素对比研究;直接竞争市场竞争要素对比研究;总体而言，与直接竞争对手相比，本项目具有以下几个方面的比较优势;第三部分发展策略建议;第三部分 发展策略建议;;周边供应太大，竞争激烈，地块无排他性优势，如何成功“突围”?;竞争策略选择;项目竞争策略分析;核心竞争力;第四部分 总体定位;中高端;客户类别;来源;客群定位;地块居住价值分析;产品方向;产品建议（要点一）;产品建议（要点一）;产品建议（要点一）;配套设计建议（要点二）;采用AHP模型定价法，通过专家打分，得出决定住宅产品价值的各个因素在影响客户决策时的具体权重，最终确定本项目的基本售价，同时结合房地产市场整体情况和宏观经济形式，最终确定项目销售价格。选取了7个项目作为参考。;住宅容积率=3.0;根据AHP定价模型测算，本项目住宅的销售价格为7020元/平方米。 综合项目40万㎡的住宅体量以及50个月的销售周期来看，销售可分多期开发。考虑到项目住宅作为项??整体开发的资金快速回笼的作用。因此项目可以采取相对的低开高走策略，保证项目住宅实现快销的基础上再考虑利润空间。;若项目明年推出，项目销售可采取平价开盘，高层电梯价格从6000元/平米入市，然后逐步提升，低密产品的整体定价可在9000元/以上，项目整体均价达到7000元/平方米以上。 根据过往经验判断，品牌开发商集聚以及伊藤等强势商业资源的引入，可望使区域迅速升温，达到区域房产开发量价齐升的共赢局面，可择机获取更高利润。