伟业大连沿海启航广场项目市场专题报告.pptVIP

市场专题报告; 全国房地产市场的宏观政策及大连市场的宏观环境 大连房地产市场 区域房地产市场 全程竞争项目说明 综述说明; 全国房地产市场的宏观政策及大连市场的宏观环境 ;调整时间;2008下半年-2009上半年 全国金融政策的调整与实施;政策;2008下半年全国土地与住房保障相关变化;2009年3月;3月5日上午9时，十一届全国人大二次会议在人民大会堂开幕,国务院总理温家宝作《政府工作的报告》,报告对2008年进行了总结，并对2008年工作任务做了纲要性阐述。 解 读： 1.对房地产业发展的基调： “采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。” 2.具体方向表述为： “加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施” “对符合条件的第二套普通自住房购买者；促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房??设的信贷支持。” “加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。”;小 结 09年整体政策多为08年下半年之延续。 连续“降息”、“降存款准备金率”、“降低资本金比例”，凸显保增长决心。 建设保障性住房已成为基本国策。 政府救市以“放松”和“鼓励”为主，前期主要针对“中低价位、中小套型”，现阶段 有鼓励投资的苗头倾向。 从抑制过热到扩大内需，维持金融市场稳定，保持经济连续、快速增长。;大连城市在全国政策宏观导向的轨道下又呈现新的一番景象，城市属性与宏观导向之间的这种平衡将使得大连的房地产市场出现全新的布局，不同于全国走势，也不同于其他一线城市。;2008下半年-2009上半年 大连市主要政策及法规 ;2008下半年-2009上半年 大连市主要规划信息;大连市经济环境分析;自05年开始，大连市户籍人口持续快速增长。08年户籍人口首次突破600万，需求市场巨大。;大连市房地产开发环境分析;大连市房地产开发环境分析;小 结 05年开始大连市整体经济环境良好，房地产业进入高速发展期，各主要指标增长明显。 经过08年一系列宏观调控，多个重要指标出现放缓迹象，但整体市场稳定、向好。 城市扩容、居民购买力增长，消费意愿强烈，需求旺盛。 市场经过快速增长通道后高位回落，市场追涨热度降低。; 大连房地产市场 ;大连市土地市场分析;大连市土地市场分析;大连市商品房市场分析;大连09年1-4月土地市场分析;大连09年1-4月土地市场分析;大连09年1-4月土地市场分析;1-4月市内四区商品住宅批售面积为56.69万㎡，同比下降18%。;大连09年1-4月商品房市场分析;转折点明显;区域价格同比　;大连09年1-4月二手房市场分析;小 结 自08年下半年市场走低以来，自09年4月开始出现较为明显转折，价格走低、成交上升 。 部分区域出现明显的价格调整，该形势在中短期内将继续蔓延，中低端项目集中的区域有爆发价格战的可能。 预计未来2-3月内销售量同比幅度将继续走高，市场会持续吸纳本轮爆发的刚需，若价格上扬，市场销售量高增长情形将减缓。 刚需集中爆发过后对后市去化提出挑战，后市不甚明朗，下半年市场或有走弱倾向。;(一) 市 场 解 读;区域概况;“西拓北进”的战略要地，迎来了房地产发展的高潮期;概 况;甘井子区土地市场分析 ;甘井子区商品房市场分析;南关岭板块：未来土地供应大，本地品牌开发商集中进驻。 泉水板块：多为限价商品房，有效供应量大。 华南板块：整体供应走弱，区域较成熟，未来供应有限。 椒金山板块：板块内供应量巨大，且同时形成供应，产品同质化高，板块内竞争激烈。 机场板块：未来持续供应量大，区域发展迅速，升值潜力大。　 西山板块：板块内供应量大，竞争激烈，区域配套急需完善。 泛高新园板块：区域成熟度高，有一定的供应，受产业带动，区域价值迅速提升。　;鉴于本项目的地理位置，我司主力对南关岭板块、泉水板块、华南板块及椒金山板块做重点分析，其他三个板块不做过多阐释。;基本特征： 靠近传统工业区，环境恶劣； 新开发的大规模居住区，最靠近市区的版块； 区域基本配套设施相对落后，区域通达性较差；;椒北板块;基本特征： 城市新兴的大规模居住区； 城市限价商品房板块； 区域基本配套设施相对较差，区域通达性一般。;泉水板块;基本特征： 城市北部商业中心。 区域基本配套设施相对完善，区域通达性较好，区域成熟度高。;华南板块;南关领板块;南关领板块;随着该板块的发展，客户正逐渐由外来占位型客户，逐渐转变成刚性需求为主，部分投资客进入。产品逐渐从低档转变为中低档。;南关领板块;价值单一;各板块竞争关系;小 结 甘井子区作为