保利长春远达大街项目市场调研及城市规划提报.pdf

作者：纳奇广告、君略地产顾问 11、25 第一天，工作记录。 接到项目标书后，纳奇与君略“保利项目组”成立了； 第一次碰头会于 PM:16:00 正式召开； 形成第一项决议：宗地勘察！ 宗地现状 宗地附近伊通河 宗地临近河堤路 宗地北侧高压线 宗地探访小结 一、项目位处八里铺，长春传统的低端住区。 二、宗地地块平整，外部环境比较破旧，周边形象较差； 三、紧邻伊通河是一个利好，项目内的2-1地块的规划绿地 也将提升项目居住品质； 11、25 第三天，理清市场。 2009年长春市场总结与2010年市场预判 如何界定竞品？ 哪些项目将会和我们形成竞争？； 区域的市场是何种态势？ 11、25 2009市场 08 /09年月度新增量示意 70 60 50 40 30 20 10 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 09年新增 0 2.53 9.89 23.66 41.39 43.85 12.64 31.92 53.83 16.67 8.21 - 08年新增 6.8 0.45 18.09 16.24 48.84 66.63 22.99 31.27 23.02 22.19 6.2 0.53 09年新增 08年新增 从增量角度而言，09年 08 /09年月度成交量示意 100 80 60 40 20 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 09年成交 23.12 32.86 67.3 72.27 71.6 77.33 77.49 72.33 81.5 92.12 93.57 08年成交 35 15 38.7 27.4 49.5 42.2 58.1 50.2 47.48 55.35 44.11 42.92 09年成交 08年成交 08 /09年月度价格变化示意 5000 4500 4000 3500 3000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 09年价格 4053 4042 4035 3998 3981 4042 4082 4081 4256 4285 4304 - 08年价格 3820 4018 4127 4628 4172 4315 4201 4149 4108 4065 4055 4052 09年价格 08年价格 11、25 长春市场小结 截止至2009年11月，长春市场整体成交量为 761.49 万平方米， 相比2008年506万平方米，增长50. 5%；成交均价达到约4377 元；09年长春市场堪称疯狂，市场全线飘红。 纳奇观点：造成如此火爆的市场，一为2008年部分压制的刚性 需求的