共联地产2012年09月24日九江五金商贸城前期营销策划报告.pptVIP

共联-九江五金商贸城前期营销 ——策划报告 共联地产 2012.09.24;商业市场营销环境分析; 商业市场营销环境分析 ;【 宏观政策 】;一、房地产政策调整 　　 2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展。 　　1、国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策； 　　2、国家进一步完善房地产土地分类供应政策； 　　3、一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日； 　　4、国家按区域性调整政策性商品房政策； 　　5、下半年对商品房的金融政策将适度调整； 　　6、下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。 ;三、房地产资金走势 　　 对房地产金融货币从紧的政策会维持到明年的下半年。主要原因是以下五个问题造成的： 　　1、由于相互制约的税收政策与金融政策调整不到位； 　　2、连续出台的金融政策没有到达预期，反而拉高了CPI，CPI回落缓慢； 　　3、区域性产业结构趋同化现象没有进行合理调整，政府需构建防范经济 　　泡沫风险围墙； 　　4、保障性住房不能如期到位，保障性住房属于公共产品全额由中央财政与 　　地方财政支付，由于这两年公民福利年年超标，直接影响国家财政预算的总盘子； 　　5、仍然要利用房地产把过快的GDP拉下来，维持到国家理想经济目标。 ;四、商品房价格走势 　　 一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。 　　 一线城市价格：将回落空间4%—8%，反弹空间3%—5%。， 　　二线城市价格: 将回落空间3%—5%，反弹空间4%—6%。 　　三线城市价格: 将上涨空间3%—5%。 　　四线城市价格: 将上涨空间4%—8%。 ;2012年房地产业的警示 　　1、房地产企业由于大市场原因不得已转入到商品办公用房开发时，必须考虑到本企业自有资金与确有保证的贷款流动资金能否坚持一个完整的开发周期， 　　2、2012年房地产开发商根据房地产政策对土地的供应及土地价格问题会出现：一是对商品住房的土地需求的减少，二是违心的向商品办公用地转移，对其土地需求的增加。后者是一个危险想信号，当大量房地产商将转入商品办公用房开发时，房地产泡沫开始真正形成，其原因是资金回笼太慢，在基建过程中会有许多不可控制因素，当形成无法控制局面时，就会出现建设资金链断裂。 　　3、由于城市化进程过快，城市新增人口的住房矛盾会激增。 4、2012年国家对房地产政策是坚持宏观调控的取向不变的政策，以确保公民福利政治，以保证改革脆弱期平稳过渡。我国公民对房地产的刚性需求不会变，保障性住房回暖，政策性商品房成为市场新的垄断，商品房在困难中向前。 ;【 城市商业发展状况 】--- 商圈分布 ;【 城市商业发展状况 】--- 商圈分布 ;【 城市商业发展状况 】--- 商圈分布 ;【 竞争分析 】--- 华东市场;【 竞争分析 】--- 现代综合大市场;【 竞争分析 】--- 现代综合大市场;形象;【 市场定位背景分析 】--- 风险评估;小结; 项目商业规划建议 ;【 项目分析 】--- 城市概况 ;【 项目分析 】--- 项目区位 (1) ;【 项目分析 】--- 项目区位 (2) ;【 项目分析 】 --- 周边环境 ;【 项目分析 】--- 项目指标 ;【 SWOT分析】;（W）劣势分析：;（O）机会分析：;（T）威胁分析：;存在问题 ……………………………… 对策 ;【 功能分布 】--- 功能形象定位;业态规划： 四层：灯具市场 三层：小商品批发市场 二层：家居建材市场 一层：五金市场 负一层：仓库 负二层：停车场;【 业态定位 】--- 一期业态划分;二层;三层;【 业态定位 】--- 一期业态划分;【 业态定位 】--- 五金类业态细分;【 业态定位 】--- 业态组合;小结; 项目市场定位 ;【 项目形象定位 】;【 目标市场定位 】--- 辐射范围;【 目标客群定位 】--- 客户特征;【 目标客群定位 】--- 客户需求分类;【 目标客群定位 】--- 消费市场分析;【 入市时间 】;小结; 项目营销策划 ;【 物业分期开发建议 】;【 品牌策略 】--- 重要性;【 品牌策略 】--- 战略分析;【 营销策略 】--- 营销概念;未来经营价值概念 品牌保障后续经营 对市场SAY YES的品牌专业五金市场 对未来经营的保