伟业顾问贵州贵阳大营坡项目市场简介.pptVIP

大营坡现有项目认知;1;都市道一号;中天花园;中大国际广场;阳光金地;紫金庄园;保利云山国际;天誉城;大营坡现阶段市场情况总结;贵阳中高端项目产品状况;银海元隆广场;紫金庄园;龙砚东山;懿府;林城花都;保利国际广场;观山湖一号;贵阳市场中高端项目户型配比分析;中高端客户特点及产品要求;;中高端项目客户需求分析;中高端客户对于产品的需求：设计合理、功能完备 中高端客户对于产品的需求已不局限于满足基础的居住需求，更加合理、舒适的设计是需求的重点，功能房的必须行也体现出来。 设计体现点：开间尺寸（典式设计三房进深不超过13米，面宽不低于11米） 户型设计（南北通透、双向采光，无黑房间） 房间功能分区明显（动静分区、卫生间干湿分离） 功能间配备（书房、健身房、娱乐室、保姆间、中西厨房等）;中高端客户对于产品的需求：内外环境相互区分，内部精细 中高端客户在拥有了相当的财富积累后对生活环境的需求也有了相应的上升，生活大环境与小环境的区分、内部更显精致是客户对产品的基本要求。 环境需求原因：有效隔离外环境（有效降低外环境对于自身生活的影响） 内部园林景观细致（增强业主对于项目的认同及归属感） 公共区域摆设（增强产品泛品质） 细部特征设计（利用细部特征吸引顾客形成记忆点）;中高端客户对于产品的需求：完善的项目配套 中高端客户与普通客户的区别在于他们对生活的要求更高、更会享受生活，而相应的项目配套就是为了更好的迎合客户口味。 项目配套的意义：项目配套会所（提供社区内业主交流平台） 高品质物业管理（增强业主对于项目的认同及归属感、提升服务感受） 社区文化（形成独立的社区文化、增强项目凝聚力） ;中高端客户对于产品的需求：高附加值 中高端项目价格较市场普通项目略高，高附加值的产品是客户认同并选择项目的一个有力支撑点。 产品附加值点：精装修（缩短入住周期，增加产品便捷性、减少装修污染绿色环保） 集中供暖（产品更高生活使用体验、冬季居住舒适升级） 智能安防（增加业主安全感） ;客户来源 ;大营坡商圈格局;大营坡商业特征 （早期）;;项目名;;;;;大营坡商业情况总结;项目中高端价值认知;大营坡区域交通便利，区内早期居民居住多有20年，该部分人群经过长期的积累，经济能力有了一定程度的提升，对于改善居住的中高端产品需求也逐渐凸显出来。 随着城市化进程的深入、北京东路的建设，大营坡区域的发展优势更加明显，而区域内的中高端住宅的需求也更进一步提升，未来大营坡将集中出现更多的中高端商业项目。;项目价值分析;项目建筑摆布形式为围合形态，围合形态的建筑摆布能够形成宽阔的中庭绿化空间，有利于小区园林景观的集中打造，并能有效的形成很好的视觉效果，给业主呈现出更好的感官享受，项目地块有高差，对于高层建筑来说，利用地块的高差，能够形成良好的天际线，从而提升项目整体的建筑群落感。;中高端产品需求分析;政策限购限贷对市场的影响;政策;贵阳限购范围主要为一环内，大营坡区域不在限购范围 除限购区域外，限贷的范围为三套或以上的客户，其中外省来贵阳购房但不能提供一年纳税、社保证明者，限制贷款 本案产品不限购、但限贷为普遍现象，会在一定程度上影响销售（普通产品付款方式按揭占95%以上、中高端产品按揭70%以上） 限贷政策对于项目的影响将会严重制约销售;政策法规化解方式;建议： 1.规划升级 单体——建筑单体高典、高板的设计，合理的布局，形成独特的建筑群落 产品——增加户型赠送面积空间使实得面积大于套内面积，给客户更多实惠 2.推盘节奏 推盘节奏——控制推盘的时间节点，避免与市场上大盘的推盘时间相重叠，避免激烈的市场竞争 3.细节打造 景观——利用园林景观的打造打动客户，吸引客户 其他——结合开放商自身对于项目细节打造的优势对其他细部进行装饰，形成亮点 4.营销手段多样性 圈层营销——有效的锁定目标客群 事件营销——制造市场热点，形成市场关注 体验营销——通过体验的模式加深客户对项目的认识，提高关注度