宿州市泗县香格里拉花园全程营销方案提报.ppt

泗县·香格里拉花园全程营销方案提报;诚致:宜兴市陶都商品房开发有限公司泗县分公司 承蒙信任，敝司于2011年7月针对【泗县·香格里拉花园】项目进行实地考察，并对泗县及周边市场进行详细调研分析，对该项目进行全面论证。 现特向贵司提报《泗县·香格里拉花园营销策划全案提报》，仅供贵司决策时参考，相关内容有待双方进一步完善，并经研讨确认后作为销售工作的指引。 预祝【泗县·香格里拉花园】操作成功！ 专此奉达！顺颂商祺！ 香港联易盛地产机构 合肥家佳房地产代理有限公司 2011年8 ;目 录;壹 市场调查与研究 ;一、宏观经济概况;一、宏观经济概况;一、宏观经济概况;一、宏观经济概况;一、宏观经济概况;2、2011年上半年泗县房地产市场运行情况;二、2011年上半年市场运行情况;2、成交量;3、成交均价;4、购房人群结构;5、购房套型结构;6、购房套型结构;7、购房者年龄结构;3、区域房地产市场分析;泗县开发区在售楼盘一览表：;个案分析—登达东城虹郡;个案分析—家和花园;个案分析—凤凰国际城;个案分析—荣辉国际花园;销售热点 本版块无疑是整个泗县房地产市场的热点，版块内在售的几家楼盘销售业绩 在整个泗县都名列前茅。如：东城虹郡、家和花园、凤凰国际城 旺销户型 三房二厅，面积介于90－120㎡之间。 置业关注点 位置、户型、价格仍是泗县置业者选择楼盘的主要考虑因素。同时，住宅的 绿化环境、配套设施也越来越为人们关注。 置业目的 自住为主;;4、泗县房地产市场概述;27;4、泗县房地产市场概述;3.营销策略及宣传推广方面 这是泗县房地产开发目前最缺乏的一个环节！ 目前，泗县的房地产销售还停留在原始的被动营销上，许多楼盘的销售还处在“守株待兔”式的卖楼方式，有客户上门询问，则只是给出一个简单的楼价，涉及到自己的产品其它方面的，则无从说起或一问三不知。 4.泗县购房客户的特殊性 泗县的购房消费者跟其它省市地区比较起来有着较明显的消费特征，主要表现在以下3个方面： 乡镇消费力旺盛 消费趋于理性与感性之间 购买???途基本为自用;贰 地块综合分析;项 目 分 析;规划概况;瑞兴花园;在对项目进行营销策划前， 首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点。 在推广中放大自己的优点， 找准项目所拥有的独特市场竞争力， 是营销推广之核心思路。 ;2、项目SWOT分析;2、项目SWOT分析;2、项目SWOT分析;2、项目SWOT分析;项 目 分 析;3、项目定位;主导思想： 高调入市，高调宣传，低价引爆，逐步攀升。 战略思想： 重点出击，点线结合，全区域覆盖。 具体战术： 户外先行，路演暖场，海报侵入，短信覆盖。 现场包装，字幕告知，互动宣传，事件不断。; 结合本项目现有条件以及周边现有项目的品质定位标准，我们建议本案在项目品质定位的考虑上应当遵循“走中高档路线，区分周边项目，避免直接竞争”的定位路线。 思考：为什么不将品质定位在 “高端”？ 根据目前市场情况，在本案推出前后，市场上会有相当体量的商品房推出，在竞争相对激烈的情况下，须走差异化路线，但受项目周边环境限制，无法走高端路线，中低端路线无法满足利润最大化的开发要求，因此，本项目定位为中高档，但在推广和宣传上，走高端路线。; 根据我们对县级城市常年跟踪和分析的结果来看，县级城市购买商品住宅主要考虑的仍然是实用性占据主导位置，相对于大中城市主要关注品质提升、生活享受、居住环境改变、地位认可等因数仍然有较大区别。 所以我们建议本案在产品定位上应当遵循“实用即是市场”的终端原则。摒弃华丽的外表，以厚重、档次、品味为方向，做市场需要和接受的产品。 在产品户型、面积、空间布局、景观享有等众多因数上做重点投入； 细节上的细作考量也是提高产品品质的关键所在，小的细节正是体现产品品质的良好媒介。;建筑风格建议;风格\景观\细节体现品质;建筑与自然的融合;精雕细凿的细节，彰显建筑高贵典雅;通风、采光、大开间，动线流畅;;建筑与自然的充分融合;细节处理彰显开发商之用心;细节处理彰显开发商之用心;细节处理彰显开发商之用心;组团入口，坡地景观;价值：彰显品质，高贵;纯英伦建筑风格;英伦建筑示意图;58;59;60;61;英伦商业街;商业街产品规划说明;园林景观效果建议/主景观中心——地中海风格;销售中心外立面示意效果图——地中海风格;销售中心室内