20100809_东莞_百悦尚城_A地块市场调研(NXPowerLite)浅析.ppt

东莞房地产市场调研报告——百悦尚城A地块前期策划专题1;;;宏观政策;珠三角中心城市功能重新定位，公共交通一体化，形成都市区、三大产业圈和新生活方式。都市融合趋势明显。;东莞经济的总量有四个突破千亿： ● 公用资产一千一百六十八亿 ● 年出口总额折合人民币一千四百多亿 ● 金融存款一千三百二十八亿 ● 实际利用外资累计折合人民币一千一百个亿;加强东莞和广深港的交通联系，加速莞深一体化建设是东莞未来城市发展的主要方向之一；;轻轨贯通形成贯通广深的东西发展轴，以主城区和松山湖的发展中线，由此城区概念将不断强化，城市向心力增强;城区八大板块;天骄峰景;地段优势性强，配套完善，集中众多中高端住宅；近年土地供应放量，各项目均在1-2年入市，土地储备不足;新兴板块，土地储备充足；西平板块成熟度高，配套完善；宏图配套不足，现由CLD转型为CBD，规划利好性强;葡萄庄园;板块;宏图板块规划为总部经济板块，市政配套将全面升级，未来2-3年将是城区热点的中高端住宅板块;;东莞城区商住用地供应相对充足， 成交价格不断攀升  2009年地王项目预计均将在明后两年面市，加大竞争风险;东莞年消化量在500万㎡左右波动，波动周期受政策影响较大；目前楼市处于政策影响期，预计未来房地产将随政策以2-3年为周期波动;;松山湖;项目基本情况盘点;其他镇区;别墅产品小结;2、销售量：在售项目均采用少量多推策略，效果良好，基本都能开盘售罄，月均速度8-15套左右；别墅消化量较为稳定，受市场影响较少，年消化量在1500套左右;;黄旗山板块;主城区中高档楼盘供应集中在南城，预计已规划各面积产品总供应量约8050套，将要动工新地块约32万平米;99平以下单位约1113套，100-139平米三房产品约1163套、140-160平米舒适四房供应量较少，160平以上大平面超过1400套;未来供给： 2011-2012年未来竞争激烈，且区域内外均有竞争;未来1-2年市场大户型供应放大，舒居户型供给相对较少，存在市场机会。;新政影响：新政后多数高端盘成交下滑，影响明显，整体走量较慢;新政初期市场表现良好，仍能保持一定的走量；后银行按揭受到限制，销售受到较大冲击;中等居家或成市场供应机会点;舒适改善型居家产品将是未来供应机会点;特征1：城区地产市场已进入版块发展时代 城区地产市场根据不同的规划定位和市场成熟度已形成了七大发展版块，各版块都有着各自的市场特征；;;客户地缘属性强，同时城区向心力逐渐增强，镇区客户比例增加；更加注重社区、物业、品牌等软性价值;客户层次多样化，高端住宅生意人仍为主流，注重圈层，成交客户业主介绍、朋友介绍比例较高;经历过2007年-2008年大涨大跌后，客户愈加理性，成熟度越来越高，维权意识强，新政后投资需求受到抑制;购房需求与人的年龄有直接联系:研究表明人口对住宅市场产生重大影响的关键年龄段是26-42岁;主流需求：功能性换房;80年代房群体：寻找物质归属感，希望长久定居，一步到位购房需求趋势明显——具有爆发力的购房群体;第一批换房客户来源于06年前开发的小区，有庞大的基数群;置业趋势特征：05-09年新莞人首次置业高峰2010年之后，将以改善型居住需求为主; THE EHD TO BE CONTINUE…;;赖特流水别墅，依托国际公馆成熟配套及口碑影响力，前期联排销售情况较好;公馆大盘优势，产品及景观资源一般。城区稀缺别墅产品;销售情况;价格分析;七年之养，不争而天下。;中信森林湖;销售情况;庭院别墅未含地下室面积均价约1.6万/平米；含地下室面积均价为1.4-1.5万/平米;清华居;销售情况;价格分析;户型分析;户型分析;楼王600 大独栋450 大独栋400 小独栋350 双拼320 合院250 ;锦绣山河;别墅市场案例小结;独栋产品特征;双拼产品特征;联排产品特征;叠加产品特征;物业类别;紧凑型居家产品为主，创新产品设计，25%-35%超高赠送率，1500元/平高档精装修，性价比较高;非楼王单位135㎡四房，景观、朝向一般，仍可实现高速高价，实收均价7800元/平;;;物业类别;130㎡临路单位，客户以改善型刚性需求为主，追求居住氛围与产品舒适度;;;凯旋国际;117㎡中央园林单位，宽楼间距，正南朝向，赠送房间面积;;;80-130㎡平居家户型，面积合理，总价控制良好，最为畅销；为各项目现金牛产品;优势项目景观资源、非强势自然景观资源中大户型，面积偏大导至总价高，销售速度慢;打造城市高密度高端住宅的重要因素（KPI）