201004011营销策略总纲浅析.ppt

;;感谢卓越。;与卓越合作。;Ｉ am ecc;;价值一：准确的产品定位，国际形象的立意，公寓定位的调整，充分体现了世联对于市场的专业认识。 价值二：专业的营销策略制定，在和开发商进行了多次沟通后世联根据项目的目标制定了完善的营销策略，为后期营销工作的开展起到了导向作用。 价值三：深入的项目价值挖掘，“我是中心”推广语和Boutique Office概念的提出，为项目实现了更高的营销价值，充分体现了世联强大的营销策划能力;亮点一：“三集中”式推广策略，使得项目在短期内迅速起势； 亮点二：国际形象嫁接、新闻事件连续制造，营造社会知名度和影响力； 亮点三：多渠道行业资源利用，低成本下则圈层营销实践。 亮点三：最精细化的全面展示资料，最有创意的样板房设计，显现项目国际高品质；;创新的蓄客模式，首次将住宅的认购模式引入到写字楼的销售中，并取得了极大的效应。 专业的推售策略，多次解筹，大客户优先购买策略和面积划分策略的专业制定，保证销售的同时充分挖掘客户的潜在需求。;;1号楼可借鉴之处总结;;成交客户总结及重点启示;;;;;4号楼客户未成交原因分析;;1号楼可借鉴之处总结;; 经济方面: 经济近一步回暖，为写字楼带来了一定刚性需求； 明确了2010年GDP增速达到11%，为写字楼提供强劲的经济支撑。 政策方面： 一系列针对楼市的调控政策出台，体现了政府稳定楼市对市场的预警，增加了未来不确定性。 调控主要作用于关系“民生”的住宅物业，部分被挤压的投资资金分流到高端商务市场，存在一定发展契机。 信贷方面： 7.5万亿的信贷规模一季度已经释放了2.6万亿，占全年35%，本项目需趁早入市，下半年的银行房贷信可能比较紧。 ; 产业利好： 深圳第三产业的占比不断增大，将为写字楼市场带来充分需求；已经占据第三产业相当比例的金融业更是未来高端写字楼客户主流。 “四心”定位集中于第三产业领域，必将带动写字楼需求的增长和深圳城市地位的提高。 创业板将带动新能源、新材料、现代服务等领域的公司发展，这类企业将成为未来新增的写字楼客户群体。 市场方面： 随着09年写字楼市场的火爆，增强了写字楼在投资者心中的信心。为2010年写字楼的销售奠定了基础。 另一方面写字楼价格以上升至一个高点，对客户的承受度也是一个考验。 ;4.15新政与07年9.27新政相比力度更大;政府打出“组合拳”，在调控措施频出的背景下，政策高压已经形成;07年9.27写字楼重压政策回顾;4.15新政之于写字楼：短期利空，中长期利好，尤须注意对客户投资意识的引导;;片区;片区;深圳：2010-2012写字楼市场区域格局;市场上没有直接竞争，只存在干扰;类别;;本项目的销售目标——全年34亿 对项目意味着什么？;3.4号楼销售数据;;关键问题—— 一、3、4号楼的成功高度，为1号楼入市奠定了高门槛，1号楼如何引领和超越？ 二、1号楼价格，市场标杆是必然，面对34亿年度销售目标，高速如何实现？;核心问题，不贬损价值之下的高速！;——对于市场领导者的战略;关键○问题;Q;只有当价值体系发上了变化，客户才愿意为新的高价值买单;3、4号楼已是深圳市场的神话—“Number One”;;新价值体系思考1： 和谁站在一起很重要;全国舞台的苛责标准和高端同伴;地区;站在全国的高端舞台上反影响深圳；;全国舞台及舞伴的高端影响力反影响深圳;新价值体系思考2：;深圳CBD首席运营商 ;关于项目：;卓越集团客户企业家平台;卓越物业：专业、国际化、物业价值保证 ;1号楼不再仅仅是一个产品，它就是最大的投资潜力的代名词;1号楼，并非仅仅售卖产品，而是售卖卓越集团高端商务平台。;Q;Q;世联观点1：;关于影响……;改革开发三十年，1号楼＝深圳名片，让我们来代言深圳！;世联观点2：;Q;总体策略：;;品牌攻略！;推○广;推○广;全国最顶级写字楼巡礼：卓越世纪中心1号楼，深圳唯一代表;全国传播：关注2010年全国两大事件：上海世博会和广州大运会； 合作方式： 航空杂志：５-７月份，国航、南航、东航，重点关注； 赠送世博会门票：赠送给项目的准客户们； 世博会、亚运会深圳办事处：赠送一定面积的办公楼，作为世博会、大运会的专用办公场所。 广场展览世博会盛况：世纪中心，广场现场展示世博会盛况及各个国家展览情况。可以和世博会的主办机构联系，帮助起正向传播。 全国性媒体凤凰卫视媒体传播：;京、沪、深专场推介会;BOMA：;年度最受尊敬企业评选：卓越集团，以极致献礼极致;推○广;常规渠道渠道： 报纸＋网络＋框架＋短信＋电台＋机场LED屏幕＋航空杂志等;业主访谈实录2：企业家精神追求与产品素质的对位;行业领袖论坛第二期，加深卓越品牌影响力;时间：2010年8－9月 地点：卓越世纪中心66层样板房； 举办单位：深圳市建设局主办：