贵州安龙县荷都印象策划整合提案.ppt

智联营销机构 ;目 录;前 言 开启一座财富之门 建设一座荣耀城邦 推动一个文明城市 成就一批优秀企业;第一部分 市场调研报告;一、 全县近几年国民经济运行状况分析;安龙县国民生产总值;安龙县财政总收入走势及目标;安龙县固定资产投资;安龙县社会消费品零售总额;安龙县人均可支配收入 ;城乡居民储蓄存款余额 ;金融机构年末各项存款余额 ;金融机构年末各项贷款余额 ;综上，我们认为： 1、安龙县整体经济运行态势良好，但底子薄、规模小，当地经济的发展规模和速度要上一个台阶还需要一定的时间；;二、城市建设初步启动 1、城市规划;2、分析;三、房地产市场发展分析;2、安龙县企事业单位职工概况 安龙县及乡镇公务员、教师、事业单位职工以及周边县客户。 其中安龙公务员1200人左右，教师4000人左右，事业单位4000人左右； 群体分布： 县城与乡镇约各占50%；;3、安龙县城镇居民居住情况调研 城镇人均平均收入及住房情况。1—11月城镇人均平均收入6000元，人均住房面积27平方米。 城区住房情况。目前城区现有房屋117万平方米，14625套，其中：解放初期至80年代前房屋占30%，80年代后改建房占70%，房屋建筑成套率占90%，危房占5%。;5、2008年安龙县商品房开发建设及销售情况 2008年全县共有房地产开发企业6家，其中在建企业4家。;6、安龙县房地产市场运行特点分析 安龙县房地产市场的波动受市场供求关系和国家房地产宏观调控政策持续作用的双重影响，呈现了与近年来房地产市场不同的变化趋势，主要有：;（3）在已登记销售的新建商品房住宅中，90—100平方米套型结构占总量占6.5%，100—110平方米占17%，110—120平方米占56%，120—140平方米占15%。140—180平方米以上占14%，180平方米以上占6.5%，说明在商品房住宅需求市场中，新建商品房住宅100平方米以下市场需求空间不大。这也是商品房供应主体在2008年1—7月中批准预售商品房中90平方米商品住宅占住宅供应量8.5%左右的原因之一。但这并不说明90平方米以下住宅需求的消费者不多了。;（5）、随着安龙县城市建设的不断发展，老城区居民及国家工作人员及乡镇进城务工人员和乡镇工作人员在新城区购房置业的趋势进一步加强，同时随着安龙县经济进一步发展，外地经商人员也在安龙县购房置业者比重将增加，购房者类型结构呈现多元化趋势，同时购买动机将由单一消费转变为消费和投资相结合，为安龙县商业地产发展提供更大市场。;7、二手房交易情况 2003—2008年，我局共办理房屋产权属登记8579件，受理房屋抵押贷款登记4508件，抵押面积111.9万平方米，抵押贷款金额77726.2万元。办理房屋转移登记1279件,建筑面积32.46万平方米，成交金额16116.66万元，创造各项税收886.41万元。;第二部分、项目定位;1、优势;2、劣势;3、机会;4、威胁;在知已知彼后，怎样才能达至百战不殆的目的呢？就需要我们解决以下几个问题;2.3 对于本案而言，我们认为要达到以下几个目标：;1、目标客户群分类;2、 本案商业部分客户的分析;安龙县城市的建设即将开入发展的快车道，随着新城区的开发建设，县政府等系列机构的迁入办公，新城区的带动，必然改变安龙县城的城市结构及城市品位，安龙将吸引更多的乡、镇企事业单位效益优良和具有灰色收入的富裕阶层的入住。本案为新旧城区的有效结合部，具有极大的投资价值、居住价值。;4、目标客户群的特征分析;5、目标客户群居住追求共性分析;自我满足;“要攻敌，先攻心”，要实现建立品牌，抢占市场的战略目标，就要抓准客户的需求，以准确的入市态势抢占市场，实现技术性抓住客户。;三、项目功能定位;第四部分 项目规划发展建议;本资料是严格保密的;本资料是严格保密的;本资料是严格保密的;产品建设建议;A区商业面积： 一层：80M×20M×4=6400M2 二层：80M×20M×4=6400M2 B区： 商业面积：180M×14M×0.9×2=4536M2 住宅面积: 180M×14M×0.8×6×2=24192M2 C1区: 一层商业面积: 100M×20M×0.9×2=3600M2 二层商业面积: 100M×20M×0.9×2=3600M2 住宅面积: 100M×14M×0.8×5×2=11200M2 C2区住宅面积: 100M×14M×0.8×7×3=23520M2 D区面积: （1）、若为多层一梯四户住宅: 30M×25M×0.8×7×7=29400M2 （2）、若为19层电梯一梯六户住宅： 35M×50M×0.8×19×5=133000M2;空间尺度规划及经济指标测算;开发方案1：若全为多层开发 1、商业价值 A区一层商业按8800元/㎡估价、B、C