金地湾流域案例深入分析报告2009.pptVIP

“金地湾流域”深入分析报告;第一部分 项目背景分析 第二部分 土地属性分析 第三部分 项目产品分析 第四部分 营销推案分析 第五部分 现场执行力及营销推广分析 第六部分 客户分析 第七部分 未来供应量 第八部分 归纳总结 附件：与二手房联动的利弊分析;第一部分 项目背景分析;项目名称;招 标 编 号：0702PD0120 加 入 日 期：2007.12.27截 止 日 期：2008.01.08招 标 代 理：上海东方投资监理有限公司地 区：上海市内 容：投资规模(万元)： 13390.66 建筑面积(平方米)： 70669.7 结构形式： 框剪 层数： 3--14层 ;金地口号：科学筑家;金地双城记;在板块内有一定操盘经验——环球中央花园。 提出住宅相对论，湾流域为静化论。;第二部分 土地属性分析;项目交通;商业配套;教育配套;;中环高架道距离20米;与上中路中环线的距离仅20米;第三部分 项目产品分析;规划特征 建筑走势由北到南，两高两低，在阻隔道路噪音的同时，使得景观价值最大化； 项目规划的产品线丰富，涵盖了目前市场上所有的产品类型； 以尚博路为界，社区被自然的分割为南北两区，南面为中高端客层居住区，有利于物业管理； 全地下车库，实现人车分流，一方面大大提高了小区的整体品质；其次，提高项目对土地的利用率。 缺点 双拼采取兵营式排布，较为密集，视野不开阔，私密度低 产品线混合，别墅独立性受影响;产品分析——双拼立面;金地湾流域的产品设计，突显了金地集团对舒适生活的理解和诠释，采用了目前市面上比较稀缺的“大面宽，短进深”的产品设计（12m×9m），使产品的舒适性有了很大的提高，提高了产品的竞争力；;功能配比齐全 功能间配比：四房两厅四卫，地下还有两间起居室及保姆间 双套房设置：拥有两间套房并都带有书房;地下室;地下室;产品分析——电梯大洋房立面;192平米 1-2F边套;产品分析——拼接大平层立面;5房2厅2卫 171平米 ;产品分析——14层精装小户型立面;产品分析——14层精装小户型户型;产品分析——精装电梯小洋房立面;一层边套（82m2）;二层边套;标准层边套;顶层边套;外墙;第四部分 营销推广分析;08年3月，项???开始蓄客，主推别墅产品 08年6月21日，样板房公开;开盘时间： 7月6日公开发售 销售产品：别墅60套，公寓房83套 销售报价：别墅2.7-3.6万元/平米（别墅2的总价比别墅1高50-60万，沿河的别墅比后排的别墅总价高出约200万），大洋房1.8-2.3万元/平米，拼接大平层1.3-1.8万元/平米。 促销手段：办卡（公寓5万元，别墅10万元）享受97折优惠，同时一次性购房享受96折优惠。 主打卖点：舒适户型（公寓），稀缺双拼产品（别墅） 销售情况：当天别墅售38套，公寓售约20%。 备注：此次推盘消化了08年3月以来积累的客户；此次推盘一周后别墅产品均价上涨100元/平方米；别墅3为开发商保留产品，以暗开的方式销售给开发商关系户。;总价较高带来抗性;开盘时间： 8月16日公开发售 销售产品：小高层56套，小洋房156套 销售报价：小洋房1.5-1.8万元/平米，小高层1.3-1.5万元/平米，均带1500元/平米的装修 促销手段：开盘当日进行现场摇号。优惠政策：（总价-2万）*97%，相当总价在130万房源优惠6万。 主打卖点：轨道交通房 销售情况：开盘当日售约150套 备注：开盘当日万科金色雅筑打出促销活动——指定单元总价下调10万元，对于已在“湾流域”下定的客户给予2万元的补贴。此次开盘受万科影响较严重。;小高层去化缓慢;开盘时间： 8月底公开发售 销售产品：小高层56套，小洋房96套 销售报价：小洋房1.4-1.7万元/平米（靠东明路的边套价格最底），小高层1.2-1.4万元/平米，均带1500元/平米的装修 促销手段：采取临时通知的方式。优惠政策：（总价-2万）*98%。 主打卖点：小面积低总价 销售情况：开盘当日售超过50% 备注：9月5日中原进场，新聚仁与之联合销售。;小高层去化缓慢;开盘时间及产品：9月第1次推盘于9月6日公开发售一批小洋房，此后1至2周又推一批小洋房。在此期间，每2-3天推出一批小高层。 销售报价：第1批1.6-1.8万元/平米（48套小洋房），第2批1.3-1.5万元/平米（56套小高层），第3批1.3-1.5万元/平米（56套小高层）第4批1.6-1.8万元/平米（76套小洋房）均带1500元/平米的装修 促销手段：采取临时通知的方式。享受97折优惠。 销售情况：开盘当日售超过50% 备注：第4批房源（小洋房）推出时，只推出了去化速度快的边套，造成房源紧张的局面，加快资金回笼。;开盘时间及产