长沙绿地站前广场定位方案（拿地阶段）.pdf

长沙绿地站前广场定位方案(拿地阶段) 注：此稿为过程稿，里面有部分内容未完善。 特别说明：鉴于项目未拿地及其特殊性，特做四点说明 1 、商业部分未做撰写，待拿地后与商管协商商业部分定位工作； 2 、充分考虑政府和企业的愿景和使命； 3 、此初稿不做物业发展建议; 4 、不做案例借鉴暂时。 长沙绿地研展孟伟单独完成 2014年7月6日 1 报告体系 Analyze System 背景解读： 项目区域认知 第一章 项目自我认知 第二章 机遇风险判断 1 、城市判断 2 、智慧城机遇 3 、高铁机遇 第三章 市场竞争判断 1、办公市场 2、公寓市场 3 、住宅市场 4 、竞争占位 第四章 项目定位 1 、整体及形象定位 2 、物业选型 3 、客户定位 4 、产品定位 第五章 物业建议 1 、规划设计 2 、办公建议 3 、公寓建议 4 、住宅建议 2 战略策划结论要点 ①[自我认知] Strategy conclusion points 1 、指标认知：210万方超级商办综合体，152万方商办体量 。 2 、区位认知：区域发展快，但属非成熟区域商业综合体，人口密度小。 3 、地块分析：高铁旁、沿街面长，具备较高价值商业的地段条件。 [地块情况]-152万方商业超大体量，史无前例，相当于3个长沙万达广场！ [地块使命]-商业体量无缩减空间前提，盘活武广区域，提升长沙形象！ 3 战略策划结论要点 ②[机遇与风险] Strategy conclusion points 1 、城市判断：与武汉重庆等中西部城市相比，长沙商业地产在开发规模、开发档次和综合开发水平等都 落后一个等级，但“千万级”大都市长沙的城市发展背景造就了商业地产最大的发展机遇。 2 、智慧城判断：政府大力支持发展“智慧城市”，公司肩负完善城市功能责任，智慧城市的打造将成为 项目最大的亮点之一。 3 、高铁判断：高铁的发展将带动区域的商务、商业发展，本项目发展办公机会大，但如何将交通资源最 大化利用是我们的重要问题。 [城市机会]-千万级大长沙，城市扩容为商办发展提供契机！ [智慧城机会]-携政策之势，结合企业愿景，打造“智慧城”成最大机遇！ [高铁机会]-高铁核心区主要打造商办产品，如何落地是关键！ 4 战略策划结论要点 ③[竞争判断] Strategy conclusion points 1 、办公市场：办公市场总体供过于求，但风险相对商业、公寓较小，溢价相对较高，同时考虑到办公体 量巨大，如何打造办公竞争力，分化办公产品线的风险是我们考虑的首要问题。 2 、公寓市场：公寓市场整体容量小，而且溢价小，建议公寓尽量少做。规划少量做为投资型酒店型商务 公寓即可。 3 、住宅市场：住宅市场风险较小，同时溢价低，考虑到体量大竞争激烈，如何将配套（交通、 智慧城、教育）优势是住宅热销的关键！ [优发发展办公]-办公风险相对小且溢价高 [打造全配套]-交通配套、教育配套、智慧城配套、酒店配套（针对办公) ！ [弱化公寓]-公寓风险高且溢价低，规划少量公寓！