中国物业管理的几大误区及对策-舒可心课件.pptVIP

*;1999- 开始研究中国房地产和相关问题。参与业主活动 2001- 朝阳园业主委员会主任 2002- 提出《物业管理条例》修正建议案 2003- “制度分析与公共政策”项目研究员，人民大学 2004- 参加人大法工委《物权法》二次审议座谈 2004- “社区发展之友”奖，美国社区发展论坛 2006- 研究“物业管理权信托”模式，并在朗琴园试行 2002- 受聘多家业委会顾问 2004- 受聘多家物业服务企业、发展商顾问 2006- 受聘多个城市街道办事处 2009- 参与《北京市物业管理办法》及配套法规的起草、论证活动;CCTV经济频道直播;CCTV新闻直播间;*;中国的物业管理;前期物业管理;“前期物业管理”权利义务的混乱特征导致物业服务企业一“仆”二“主”的窘境;前期物业管理阶段的权利义务关系;事实上中国的“前期”是“无期”;*;*;;海外是如何界定“前期”的;*;3.1 【物业小区业主协会的设立及组织形式】开发商必须在销售小区第一个房屋单元之前，办理完设立小区业主协会的法律手续，小区业主协会的成员，只能由小区的全体业主组成。小区业主协会的组织形式，为非营利公司法人，但也可以是非公司法人。 ——美国联邦《统一区分所有权物业产权法》（Uniform Condominium Act，1980） ;业主大会 （业主协会）;发展商 （代表全体业主）;;对策;好处;好处;*;中国物业管理的“对价”困境;业主（群体）与业主的共有财产和环境;业主（群体）与业主的共有财产和环境;*;反映到管理模式上为“包干制”;逐步取消“包干制”推行“酬金制”;*;*;*;*;对管理过程承诺的优点;*;第七十六条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 ;政府建立业主共同事务表决公共平台;*;物业管理权，是业主的物业管理权 业主自己管理（Self-managing） 委托物业服务企业管理（Manage be entrusted by Owner） 都是业主自主治理（Self-governing）即业主自治。 自管的优点 信任 自管的缺点（但为什么业主们宁肯冒这个风险和麻烦？） 不专业 不职业（公益） 财务风险 管理责任风险 最终结果：可信任的、专业化、市场化的物业管理 聘请企业或职业经理人;*;彻底理顺中国物业管理关系;区分所有权建筑及建筑区域（小区）;物业服务企业的挑战和发展趋势;*;*