世联济南华强广场的商业项目营销策划提案.ppt

比肩国际 开创济南华强时代;背景;;;华强集团——拥有40多家国内外控股、参股企业，6家高新技术企业，3家国家级技术开发中心和2家上市公司的大型企业，连续几年位列中国500强、中国最具竞争力500强、中国电子信息百强等；;华强集团是国内电子科技制造及经营的龙头企业，拥有国内最高端的电子商务平台和电子交易市场;华强地产目前已基本形成两条成熟的开发模式，一种是“电子市场+高端写字楼+商务公寓” 产业综合体模式，一种是以旅游带动地产开发的旅游地产模式;济南华强广场是华强广场系列产品的第三站，承担辐射华北区域的重任，完善了华强集团在中国三大经济活跃区的战略布局;;项目本体分析;本案;山大路电子科技商圈是北方具有影响力的、辐射范围较广的交易集散中心;项目配套资源分布;项目地处山大路与解放路交汇处，交通便利;; 华强集团开发的城市综合体具有电子科技行业的产业基础，以电子交易、企业办公、数码体验为一体，与其它城市综合体有着本质区别。鉴于此，我们重新梳理深圳华强广场，寻求借鉴。;;电子交易市场核心作用： 电子交易市场推动了各物业的租售； 电子交易市场中的中小企业租用大部分公寓，用于办公、销售和仓储； 其中的大型品牌企业多租用写字楼，用于形象展示、商务办公； 商务公寓里的电子科技贸易类公司多从附近卖场进货用于批发走量； 分物业对市场的促进作用： 不断扩大写字楼、公寓和酒店业户提高了电子市场交易的效率；;华强广场;华强综合体各物业租金和价格都比周边同等物业高出20%以上，同时由于品牌影响，在公寓内办公的企业可在工商局正常注册公司，极大地吸引了中小公司的入驻;启示一 产业影响;产业综合体物业特性 商 场：是产业综合体交易前台； 写 字 楼：整个产业综合体的形象标杆；商务公寓：它是介于写字楼和商场之间的中间产品，既具备写字楼商务办公的功能，同时具备商场的交易场所功能;产业综合体能够促进商圈升级，通过综合体超强的聚合力，促使产业聚集、优胜劣汰，并扩大商圈的辐射范围和促进商圈客流的提升;产业综合体对城市产业推进作用明显，并促进城市形象的提升、功能的完善;产业综合体所形成的商圈辐射范围伴随产业物流的发展，最大商圈辐射半径将达到500公里;山大路由原来的科技一条街，发展到目前城市中心科技商圈，随着华强广场的进入，商圈价值必将大幅提升;以华强广场为龙头的山大路CID商圈升级改造，在继承城市既有价值的基础上，全面修正了科技财富圈内的财富软硬指数，全面升级了原有的CID商圈的财富价值。;在城市的中心，往往有着能够体现城市发展水平、汇聚城市顶尖价值洋溢城市精神的 城市名片——城市产业综合体;;1、通过项目实现华强行业品牌在山东市场的成功落地； 2、促进行业升级，实现综合体各物业溢价； ;;;写字楼市场整体均价走势平稳，小幅上涨，当前均价12000元/㎡，市场价格箱体小;市场供应量集中在高新区、经十路和奥体，其他区域供应量少，山大路版块目前供应为零，市场空缺明显;从土地供应来看，未来写字楼开发量集中在高新区和经十路，区域潜在供应有本案和东环国际广场二期40万方综合体;山大路目前写字楼电梯少，配置低，轿厢小，等待时间长，客货梯使用混乱，不能满足业主的使用;已使用中写字楼因建筑年代久，规划层高太低，档次和形象较差，车位配比严重不足;写字楼普遍物业服务质量差，服务不到位，商业配套不健全，影响客户使用;山大路写字楼客户与山大路IT产业紧密相连，50%以上客户从事IT产业，其次客户从事物流贸易产业;;高档公寓客户以投资客为主;;商业分析;为了摸清IT市场客户对华强广场商业、写字楼和商务公寓的需求情况，分类对客户进行了访谈;大品牌IT企业注重品牌形象和产品展示，对商务办公环境要求较高，期望入住华强广场;区域代理商对写字楼的物业要求水平较高，期望大面积的办公写字间;渠道商做渠道产品批发，对公寓和写字间需求大，看好华强的品牌影响力;中小企业个体零售户期望扩大铺面，增加铺位，对商铺位需求大;访谈总结;;根据项目本身所应实现的目标与市场现状的冲突，本报告应解决的核心问题如下：;;;项目SWOT分析;领导者;济南城市IT名片;国际顶级IT企业山东总部基地;写字楼客户定位;商务公寓物业定位;公寓客户定位;商业物业定位;商业经营主题定位;项目各物业产品定位;;目前区域办公场所出现的关键缺陷问题;电梯客流量大，使用率高，加大电梯数量和载重功能配置;客货分离，减少交通混杂与电梯使用混乱情况，增大交通效率; 注重细节打造，满足客户需求;具有电视电话会议、同声传译等国际先进功能，满足不同公司的不同会议需求。;建议在写字楼顶层设置旋转观光餐厅和观光电梯; 楼体亮化工程，采用激光技术和L