世联广东惠州天地的源御湾高端别墅项目营销策划方案.ppt

天地源·御湾营销策略总纲;营销策略总纲 ;经济平台 分析;市场供求 分析;市场 总结;营销策略总纲 ;竞争对手分析;惠州市场 供应分析;项目产品分析;联排产品 对比;类独栋产品 对比;双拼产品 对比;别墅产品 去化分析;竞争对手分析;看房通道;游泳池和水系水质清澈;;竞争楼盘展示对比总结：;竞争对手分析;效果;效果;活动广告;对比翡俪港原因：翡俪港和本项目较类似：2011年下半年入市；项目认可度都较低；一期推出纯别墅。营销分析：1、翡俪港通过海洋生物节活动，短时间内把翡俪港项目推向惠州市民，引发了全城轰动效应，积极推动了项目初始认筹的效果；2、翡俪港通过名仕之夜活动，持续给项目粘贴高端生活标签；3、通过50万年薪找闲人活动，投入过百万意图全面开拓惠州与深圳两地的渠道，但结果不甚理想。营销转机：敏锐察觉到市场变动，在8月以迅雷不及掩耳之势，展开价格调整，并直接在线上释放，成为第三季度惠州别墅成交冠军，接下来就转入高层销售。;竞争 小结;竞争对手分析;分析对手锁定;点对点分析;客户对比语录;二、客户抗性：性价比（价格、交通、地段、展示） 1、价格高：你们这里太贵了，花这么多钱我不如去买珑湖湾，差不多钱还比你这好。 2、交通不便：你们项目好难找到，我在皇冠假日酒店转了半天都找不到。 3、品牌影响力有限：天地源都没怎么听过，你说你们企业实力强大，还是赶快门口的路口打开，太不方便了？你看别人珑湖湾，到处都看得到，而且过去也很方便。 4、片区影响力不足：水口这个地方就只值8000-9000块钱 5、现场展示不到位： 你们门口怎么破破的？和珑湖湾差好远 你们那个江那么好，你们为什么不把那个路弄得漂亮点 你们那个园林好小，我觉得珑湖湾的很好看;点对点分析;珑湖湾以其都市核心一流资源的高端洋房、别墅产品定位在惠州市场树立了标杆地位，单盘过15亿销售额成为年度明星楼盘，市场影响力显著。 线上：形象户外全城覆盖，广告作品提升项目品质形象 线下：节点性营销活动，奢华康帝业主答谢宴，豪门私家宴 效果：全年销售额突破16亿 亮点：巨资打造社区园林、项目展示，将品质融入品牌； 优势自然资源的包装，优质的物业服务展示， 新业主1年物业管理费，别墅励老业主天虹购物卡30000、2年物业管理费； 高层励老业主天虹购物卡7000，2年物业管理费；新业主1年物业管理费； 剩余货量750套，700套洋房 50套别墅。 珑湖湾的“品质、调性、操盘手段” ，值得我们借鉴与学习。;? 刷新印象,建立差异化竞争级别感;营销策略总纲 ;;2011 营销总结;2011 营销总结;2011 营销总结;2011 营销总结;2011 营销总结;2011 渠道概况;2011 渠道概况;2011 营销活动;2011 营销活动;2011 营销活动;2011 营销总结;2011 营销总结;2011 营销总结;2011 营销活动;营销策略总纲 ;销售目标沟通;2012年货量盘点;;1月;销售目标沟通;问题 分解;问题 分解;营销策略总纲 ;营销策略总纲 ;解决问题 方法;2、我们的客户群在哪？;2、我们的客户群在哪？;2、我们的客户群在哪？;目标客户群;3、我们以何种理由邀约客户？核心理由：御湾的核心卖点释放，让客户不得不考虑御湾节点性理由：利用大小活动组合以及工程节点进行邀约客户4、客户从哪些渠道上了解到项目信息？ 渠道对信息的传递有何影响？主流媒体（报纸、户外）的覆盖，利用公信力较强的媒体达到一流别墅的形象占位目的；常规渠道（路旗、短信）的投放，利用常规渠道的铺排，最大化的对外释放项目信息；圈层媒体：利用圈层媒体来做点对面的释放，最大化的传递项目价值点，将精准信息传递至目标客户群；项目现场：项目位于惠州交通大动脉三环路，是广州、河源客户的必经之路，项目应全面开发临路面的;解决问题 方法;解决问题 方法;;;解决问题 方法;解决问题 方法;解决问题 方法;解决 问题;营销策略总纲 ;目标分解;2012产品推售计划;2012关键节点安排;2012产品推售计划;2012核心策略;2012推广渠道;2012推广渠道调整;圈层媒体 ? 航空杂志 ? 圈层（商会、协会、盛唐大厦等圈层）渠道展架与物料 项目现场 ? 围挡即时更换，保持顶级别墅楼盘形象 ? 三环路边落地广告牌，增加营销中心的导示，提醒车辆慢行。 ? 样板房（考察珑湖湾） ? 项目大门完工 ;2012营销活动策略;2012营销活动铺排;2012营销活动铺排;2012营销活动铺排;2012营销活动铺排;2012营销活动铺排;2012营销活动铺排;201