中海精装修工程管的理流程之合约管理(正式版）.docVIP

PAGE   PAGE 33 精装修工程管理流程 之 合 约 管 理 （广州公司） 精装修交楼项目与毛坯房项目在合约管理方面存在较大的差异，这种差异主要体现在：一、精装修交楼的施工内容及项目繁多，各工种专业性较强，导致分判单位数量增多和合约工作内容增加；二、施工单位的穿插施工及交接面的增加，导致容易出现合约漏项，合约内容划分不清晰，责任不明确及施工双方的相互索赔等纠纷扯皮现象出现；三、精装修交楼对质量的要求更高，因此涉及的甲供材料更多更细，要求在合约上对精装修材料的了解更全面、更深入。下面从五个方面介绍精装修合约管理流程： 精装修项目在合约分判内容上与毛坯房的差异； 广州公司在精装修项目上的分判模式； 精装修单位与主承包单位的合约关系，相互协调内容； 各精装修工种招标分判注意事项； 广州公司甲供材管理模式及经验。 精装修交楼项目在合约分判内容上与毛坯房的差异 精装修交楼与毛坯交楼最直接的不同就是分判及施工内容的增加，这些施工内容的划分界限是以户门为界，户门以内的装饰工程为精装修包含的施工内容，即进房内所能看见的所有装修项目。不包括铝门窗及阳台栏杆项目（此两项在毛坯交楼中同样涉及，但注意可能有地区公司的铝窗合同中未包括有客厅推拉门及厨房阳台的铝门窗而需增加）。现将精装修房相对毛坯房所增加的合约内容列举如下： 主承包工程范围变动 包括应增加卧室地面20mm厚1:2水泥沙浆找平项目（如果卧室设计为木地板装修及原毛坯交楼为结构完成面交楼标准）。 应减少客厅、厨房、阳台、过道等地面找平项目。如毛坯交楼标准，则有此项目；如果是精装修交楼，则主包单位没有必要再施工这些项目，因为此部分地面普遍地会铺贴石材或地砖，由装修施工单位直接使用干硬性水泥砂浆，更便于调整和控制装修完成面标高。 应减少厨房、卫生间等吊顶位置的天面抹灰项目（如玄关为及客厅走道设计为石膏板吊顶同样应扣减）。 卫生间地面视毛坯房交楼标准而定，通常情况应在防水层之上再增加回填层及找平或保护层。 厨房、卫生间墙面因设计为铺贴墙砖，如毛坯交楼墙面为20mm厚的打底压光抹灰层；如果是精装修交楼标准，应取消墙面压光，直接打底扫毛即可，但要求保证墙面的平整度。同样在精装修标准交楼中，主包单位的施工内容在客厅、走道、卧室的墙面应做到压光，是否增加其它内容要视毛坯交楼标准而定。 厨房墙面因贴砖本来只需做到打底扫毛即可，但厨柜背板位置因可不贴砖（节约成本考虑）而需增加找平压光至贴砖面厚度，此部分容易遗漏需注意； 卫生间浴缸位置可能涉及增加砖砌体（垫浴缸下部及浴缸侧面）； 增加对装饰工程的协调配合内容及相应增加的总包管理内容。 机电工程范围变动 视毛坯房交楼标准而定，广州公司应小业主要求所交的毛坯交楼为所有管线均到位（包括强弱电）、灯具为裸灯头加灯座、洁具和龙头不安装、卫生间和厨房预留给水和排水管口、煤气管道预留到厨房及生活阳台处（不提供热水器）。配电箱、开关和插座（强电和弱电类）仍须安装、有线电视及电话和网络线材和面板仍须安装。因此，如为精装修交楼，实际也就是增加了灯具、洁具、龙头等的安装工作而已。 另广州公司的毛坯房标准中仍然包括了弱电系统的安装和配置，如提供可视对讲分机、电视插座（由有限电视公司提供）、电信网络插座（由电信提供）。如其他地区公司未包括此部分，实际精装修交楼应增加上述内容。 增加室内装饰工程 广州公司的室内装饰工程内容主要为室内湿作业工程及部分木作业等工作。 增加厨柜工程 包括：包括吊柜、地柜、台面板制作、安装等。 增加室内木门工程 因即使是毛坯房也涉及安装户门，因此精装修交楼则只增加室内门的供应与安装（包括木门小五金）。 增加木地板工程 包括地面木龙骨的铺贴、木地板的供应与安装及木质踢脚线的供应与安装。 增加甲供材料部分 室内灯具，包括吸顶灯、筒灯、射灯等； 室内洁具，包括洗手盆、座厕、浴缸等； 水暖件，包括各类龙头及其去水配件、毛巾架、浴帘杆、厕纸盒等； 附送电器，包括煤气炉、热水器、抽油烟机、消毒碗柜、微波炉、各类型空调等。 木门小五金,包括门锁、门铰、门碰、猫眼； 淋浴门； 排气扇； 各类开关面板； 各类墙地砖及石材。 广州公司在精装修项目上的分判模式 第一项内容中的分类说明实际上也就介绍了广州公司在精装修项目上的合约分判模式。从整体分判模式而言，精装修的分判模式仍属于主包工程＋专业分包的分判模式。此外从中再将精装修特别关注的部分材料及设备进行了甲供。从上述分类可以看出，除主包工程及机电工程相应增加的少数项目外，广州公司将室内装修工程拆分为室内装饰工程、厨柜工程、室内木门工程、木地板工程及甲供材料这五大项，之所以广州公司将整个精装修工程拆散进行专业分包的目的还是为了保证装修效果并严格控制工程成本。拆分的依据则是根据目前国内市场的社会分工来决定