中国房地产业宏观的环境研究报告.docVIP

2009年中国房地产业宏观环境 全年宽松的宏观环境带动国家经济、房地产指标企稳回升 1.1 宏观经济环境 1.1.1 宏观经济状况 ????????? 前三季度国民经济增速持续上升 图1-1：GDP季度增长情况 （注：绝对额按现价计算，增长速度按不变价计算） 随着国际社会大规模财政及货币政策效果逐步显现，全球经济衰退初步出现放缓迹象，以我国为代表的新兴经济体增速也开始企稳回升，源于投资及消费的拉动，出口也逐步回暖，2009年前三季度我国GDP同比累计涨幅增速从一季度低谷的6.1%提升至三季度的7.7%，前三季度国内生产总值累计达到217817亿元，虽然较上年同期增幅回落2.2个百分点，但随着中央经济工作会议确定继续实施积极的财政和适度宽松的货币政策，全年“保八”的经济目标将能实现。 ????????? CPI、PPI两核心经济指标降幅收窄 图1-2：CPI、PPI月度变化情况 今年国家整体经济形势转好，国内流动性充裕，自4月份开始PPI降幅逐渐收窄，至11月份下降2.1%，比上月降幅缩小3.7个百分点，大宗商品价格以及农产品价格上涨都成为物价指数上升的推手，11月份CPI指数也首次由负转正，近期宏观经济面临热钱涌入，持续宽松的货币政策将进一步加剧通胀预期。 ????????? 存、贷款余额平稳上升 ?????????????????????? 图1-3：人民币存贷款余额变化情况 2009年全国金融机构存款余额平稳上升，截至11月末，金融机构人民币存款余额为59.27万亿元，同比增长28.19%，增幅比上年末高8.46个百分点，11月人民币存款增加5823.8亿元，存款活期化迹象越发明显。另一方面全国全年机构贷款余额也基本维持平稳上升趋势，11月人民币贷款增加2948亿元，外汇贷款增加166亿美元，11月末金融机构本外币各项贷款余额为42.16万亿元，同比增长30.65%。 由于12月初中央经济会议上指出明年仍将继续实施积极的财政和适度宽松的货币政策，所以预计明年贷款总量仍将保持较高的水平，但不同于08年，央行货币政策将随国家发展方向而转变至重视信贷结构，对新产业、扩内需的支持加大，并将根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，重点把握好政策实施的力度、节奏和重点，把握好货币信贷增长速度，加大信贷政策对经济社会薄弱环节、就业、战略性新兴产业、产业转移等方面的支持。 1.1.2 房地产行业状况 ????????? 房价回升，重回景气上升通道 图1-4：2009年70个大中城市房价变化情况 图1-5：国房景气变化情况 受08年下半年房地产市场不景气的影响，一季度70个大中城市房价延续着负增长扩大的态势，国房景气指数也创下新低94.74，但随着首次及二次购房利率、税费优惠政策陆续在促进市场成交上发挥作用，楼市回暖的趋势也逐渐明朗。从4月份开始70个大中城市房价降幅收窄并在6月份开始正增长，11月份已攀升至5.7%，较上月提高近1.8个百分点。另一方面国房景气指数在8月份也突破100以内的不景气空间，11月份达到102.78，较上月扩大0.75个百分点。全年成交量、价持持续上涨进一步激发土地市场成交的火爆，地王频出，但同时应该看到11月份国房景气指数增幅已较上月缩小0.2个百分点，这是该指标连续第三个月增幅缩小，市场供需矛盾开始逐步显现。 1.1.3 宏观政策变化 ??? 从宏观经济状况看，2008年我国受国内外环境变化影响，经济面临巨大的转变，同时这种转变很大程度上借助了政策面由“从紧”向“积极”的变化。因此，2008年宏观政策的总结也需要沿着“转变”这一思路进行。 n???????? 一季度——为促进成交，房地产减税成为年初政策重心 表1-1：一季度政策一览 ? 施行时间 政策要点 税收政策 2009.1.1 l????????? 国务院：废止城市房地产税 ??? 《城市房地产税暂行条例》被废止。自2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人,将与内资企业同样依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 2009.1.1 l????????? 财政部:企业改制重组承受土地房屋免征契税 ??? 非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。该通知执行至2011年12月31日。 2009.1.19 l????????? 财政部、国家税务总局：《关于坚决制止越权减免税 加强依法治税工作的通知》 ??? 各级财政、税务部门要按照“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决防止和制止越权减免税”的组织收入原则，严格税收入库级次，做好税收征收管理工作。 2008.3.20 l????????? 国税局：下调房企计