二三线城市商业地的产开发策略与招商管理.ppt

二三线城市商业地产开发策略与招商管理 厦门;课程安排;;一、商业地产概论;国内商业地产现状分析;商业地产的价值;;;中国正在步入消费经济时代;我国商业地产发展的三个阶段;商业地产的基本特征 商业性、地产性、投资性  高风险、高投入、高回报、高难度 安全性、稳定性、长期性、收益性;我国商业地产发展的现状;开发商零售商双向进军商业地产;商业地产向二三线城市快速扩张;商业地产的形态多样性;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;国内主流商业地产开发企业及代表产品;二、万达商业地产发展模式与经验教训; 1. 起步——为什么要做商业地产; 单店业态整合在一个单体建筑内，面积5—6万平方米。;万达广场第???代---组合店; 2. 第一代产品——经验与教训; 3. 第二代产品——提高与缺陷;;购物中心的构成： 百货 超市 专业店 餐饮 健身 娱乐 步行街 ; 4. 第三代产品——突破与成熟;北 京 石 景 山 万 达 广 场;4. 第三代产品——突破与成熟; 4. 第三代产品——突破与成熟;五星级酒店;写字楼;酒店式公寓; 开阔的休闲广场以硬质铺地为主，为大型城市公共活动和商业互动展示的场所，体现都市文化。;第三代产品的变化;特点说明：万达广场的室内步行街; 舒适 室内精品步行街的独特设计让来万达广场购物的客户享受四季如春的购物环境。 宽敞高档的空间设计让客户在购物过程中避免因空间狭小拥挤产生的心理烦躁。;方便; 5. 总结;哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街;哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街;哈尔滨香坊 哈尔滨中央大街;三、商业综合体开发难点重点分析;; ;商业地产开发难点-----定位;商业地产开发难点－规模;商业地产开发难点－客户;商业地产开发难点—设计;; 1. 选址;选址建议; 2.项目地块条件 2.1 地块要求：净地、5通一平。 2.2 地块面积：商住总体面积35-50万㎡，商业面积10万㎡左右。 2.3 项目位置符合城市未来发展方向。 2.4 项目用地永久性供电和动力电达到项目标准。 2.5 项目供热条件能够不连接市政热力管道集中供热，可自行解决。 2.6 项目用地通讯（有线电视、电话、网络）有地下管道。 2.7 距市中心车程不超过15-20分钟/处于新的规划中心； 2.8 项目周边经停公交线路不少于5条。 2.9 项目可视性佳（50米以外易见），临街面宽度不低于200米。 2.10 项目地块要求规整。 2.11 项目商业开发地块至少比邻一条城市主干道(双向6车道)或两条交通次主干道（双向4车道）交汇处，没有立交桥、河流、山川等明显阻碍物。 2.12 距项目1.5公里无经营面积超过50000㎡的同类业态为佳。;内部要素： 1、集团发展部是负责集团项目发展的专职管理部门，对于集团的项目发展工作进行统筹管理。集团发展部依据集团确定的发展计划开展项目发展工作。 2、项目公司对所在城市的项目发展工作负有职责，新项目发展业绩做为公司、总经理及领导班子成员的考核指标，并以此做为考核、晋级的主要依据。;外部要素： 1、主力店共同选址； 2、与城市改造结合，与政府共同打造新商圈； ;项目选址阶段 信息收集 信息整理 项目推进 项目立项 ;评审可研阶段 合同要点原则 问题清单调查和市政条件调查项目推进 前期规划方案和交底 项目前期规划方案汇报 商业意见 、酒店公司意见 项目可研报告 ;合同谈判阶段 信息整理合同起草 合同谈判 项目有关合同协议文稿 项目合同存档 ;土地摘牌阶段 挂牌规划指标和挂牌条件确认 摘牌可研评审 摘牌准备 摘牌确认 土地出让合同 土地出让合同存档 ;交底跟踪阶段 摘牌后或项目合同签订后信息通报 摘牌后或项目合同签订后规划交底 摘牌后或项目合同签订后项目交底 ;支持文件 《项目立项建议书》 《项目信息表》 《项目市调信息表》 ;万达选址要点： 城市：100万以上人口；人均可支配收入过万元；地级市； 位置：城市核心地块，周边人口30万人；或类似人口导入区； 谈判：与政府谈判，定指标、包拆迁、设条件。 价格：拆迁成本，地价同类最低水平。 ;核心解读; 2. 商业规划与定位; 3. 建筑规划设计;