博思堂江阴蟠龙湾的全案定价建议.pptVIP

根据项目自身特征，我们选取周边邻近竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格 考量因素 交通(20%) 周边环境(20%) 配套设施(20%) 硬件品质与品牌价值(40%) 综合得分 销售价格(p) 修正后价格(p’) 权重(w’) 本案售价P=p’w’ 爱家·名邸 9 9 8 10 9.2 24000 20870 10% 2087 金科·东方王府 9 8 8 10 9.0 19500 17333 15% 2560 山湾水榭 8 8 7 9 8.2 11000 10732 65% 6976 本案 7 6 9 9 8.0 　—— 　—— 100% 11623 通过静态比准价的测算，产品静态比准价为11623元/平米 别墅定价（市场比较法） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。 参数 Pn n K 1－K M P0 γ1 γ2 γ3 —γ6 估算指标 动态价格 动态增长年限 可能误差 置信度综合修正参数 多因素协调值 静态比准价 市场价格自然增长率 项目开发成熟溢价增长率 规划、营销、产品、 品牌的溢价增长率 指标数据范围 —— 项目2011年下半年，n值取整数1代入计算 [-3%，+3%] [0.97，1.03] [0.85，0.95] 11623元/㎡； 5% 3％—8% 3% 估算参数表： 对此预判未来本案别墅入市价格空间11000-1200元/㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第二部分 营销策略篇 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 【推案原则】 多元产品统一： 项目整盘包含多元产品 小步快跑： 短周期、多频次推案 抢空白： 以稀缺产品入市，制造新鲜感，形成市场焦点 立标杆： 分期推案，分期树立明星标杆产品 中开高走： 以齐平或高于市场价格入市 同类产品分批推售： 同类产品之间实现价格提升，利润最大 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 【产品价值盘点】 。 高 市场 增长率 高 明星 现金流 需培育 薄弱 相对市场份额 具备差异性优势以及稀缺物业类型的最高端产品，形成项目标杆价值。客户需求量高、可实现高市场价值。 成熟市场中的领导者，具有广泛的客户关注，它是项目资金的主要来源。客户需求量较高、可实现较高价值。 需要不断投入以增强其竞争能力，可通过持续投资，发展为明星单位。即目前缺乏展示、包装、推广的单位；目前客户需求较低、条件转化后可实现较高市场价值。 产品优势较弱，市场承接度低，客户需求量较低、市场可实现价值较低。 明星产品——包装，旗帜 现金流产品——利润主力 需培育产品——转化 薄弱产品——尽早出货 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 【纯产品类型价值】 市场增长率 高 明星旗帜 利润主力 培养 出货 相对市场份额 高 高 商铺、双拼 联排、洋房 小高层 商铺区 小高层区 双拼 联排 洋房 单身公寓 Evaluation only. Created with Aspose.S