合富辉煌广州琶洲的新基瑞宝国际公寓整合营销建议.ppt

新基地产 瑞宝国际公寓整合营销建议;区域价值的提炼;项目所在区域的价值;分析总结：;市场机会点;项目市场定位推导;市场定位： 国际会展酒店公寓;具有高度凝聚力的“地缘式”地标项目;地缘效应;客户定位;从产品特性看客户细分;小于90m2 的产品;从地段看客户细分——地段外客户是关键;从地段看客户细分——地段外客户是关键;;寻找地段外客户;从项目的发展空间看客户细分;会展效应群 依附于会展产业的发展，主要是经营进出口贸易、展览、商业服务企业为主 多为原本经营展览相关的广告设计及广告制作公司，看好会展产业的商机 办公场所选择以围绕会展中心一带交通方便、标识明确并具有一定形象的物业 希望在会展中心附近设立与展览长期联动的根据点（如showroom、商务洽谈室等）;会展效应群 事业处于起步阶段，决定其对企业运营的低成本要求 新兴的专门服务于会展产业的商业服务公司，前身多为贸易公司 会展产业中的淘金者;酒店效应群 通过会展产业平台谋求商机，来自珠三角及全国地区的各行各业的参展商 经常在其各自据点与参展城市间往返，需要在会展中心附近有一个交通方便、能进行简单商务行为、又能满足短期居住的据点 对酒店式物业服务方面具有突出需求 品牌酒店的关系客户群，对该品牌的服务有信心;;+;中信集团、中信君庭双品牌飞跃历程汇总;市场修正估价：约9600/m2;产品提升建议;如何打造产品;户型建议—空间打造;功能增加—阳台的文章;柱子及剪力墙的利用;使用模式的注重;电梯间——酒店感觉的体现;有设计元素的交楼标准 ;智能化;商业篇;铺不如屋;本项目位于广州新城中轴线南段，可包装为“南中轴圈”版块，同时也是南洲板块的核心、东晓路的核心； 区域内以临街小铺和大型社区里的小商铺为主，经营中低档次的饮食、小百货、小五金等； 商业消费群以周边居民为主，陆续入住的社区居民将带来更大的消费力；项目周边的双地铁以及百佳超市等利好，带来更大的人流； 东晓南放射线对本项目商业弊大于利。 ;商业篇;项目理解;项目理解;项目理解;区域交通规划之利好：地铁二号线和广佛线;地铁二号线和广佛线;商业篇;商业定位;商业定位;首层价格推算;商业定位;新需求原则;新需求原则;商圈发展;范例??中华国际中心 ;范例??越秀城市广场 ;范例??财智大厦; 占据靠近天河北商务圈的优势， 隽园的裙楼3-4建有SOHO·APM创意式商务公寓，层高4.5-5.8米。实际为公寓式写字楼，依托天河北商务圈的商务气氛的辐射。 ;功能定位;;二层间隔示意;三层间隔示意;价格定位;价格定位;社区配套商业;商业定位;商业定位;商业篇;;二层间隔示意;合富有能力有信心有经验操作本项目！;酒店篇; 合富凭借自身庞大的资源优势，为多个项目的产品进行多元化的发展，使之更适合市场的需要，同时亦提升该项目自身的价值，令项目的发展及发展商的利润取得最优。 对于住宅项目引入酒店配套，一般有以下三种发展方向： 发展成酒店式公寓——奥克伍德（山水庭院），新中酒（君林天下） 发展成商务公寓——嘉诚国际 发展成创意办公物业——光大花园、金盛大厦（3H） ;山水庭苑 位置：白云区同大路南湖东侧 规模：总占地30万㎡ 价格：洋房11000 /㎡ (毛坯) 产品面积（㎡）：洋房主推150-180多平方米及300平方米 管理费：2.5元/㎡ 销售情况：2005年7月份开售3期，由于户型、总成交额过 大，及前期资金问 题，成交缓慢。 对应措施：合富接手后该项目后，余下的洋房改造成酒店 式公寓，并成功引入奥克伍德管理公司;售价：10500-13000元/㎡ 装修：送全屋装修及家电、家私 租期：10年死约+5年生约 回报方式：头两年固定7%回报，第三年起管理公司抽取租金收入30%作费用，其余按投资额分配。(统一经营，统一分配） 销售情况：经过改造及引入奥克伍德后，采用带租约销售的方式，仅用了一个半月就将E栋92套单位全部售出，返租的租金高达130元/平方米/月。;君林天下;方向二：发展成商务公寓;嘉诚国际;方向三：发展成创意办公物业;金盛大厦：塑造商务公寓;住宅发展的三种方向优劣对比;结论： 通过以上三种发展方向的对比，我司建议发展方向为： 酒店式公寓;住宅;通过酒店配套及服务提升住宅价值;亮点一：享用酒店的星级休闲设施;亮点二：销售中心提供礼宾式服务;亮点三：酒店式服务;营销推广篇;推广及销售整体部署;分众传播;以分众传播的推广策略，分别对项目目标客户所属的社会圈层分别以针对性的推广手段开展宣传，并充分利用各自圈层之间的相互影响、促进作用从而达到促使其有效购买的最终目的。;以点带面的主题涟漪式圈层推广;专业圈层推广线