2010年房地产估价师“房地产估价理论和方法”重点预习.docVIP

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．熟悉成本法的含义； 2．熟悉成本法的理论依据； 3．掌握成本法适用的估价对象和条件； 4．熟悉成本法估价的操作步骤； 5．掌握房地产价格构成； 6．掌握成本法的基本公式； 7．熟悉重新购建价格的含义； 8．熟悉重新购建价格的求取思路； 9．掌握建筑物重新购建价格的求取方式； 10．掌握建筑物重新购建价格的求取方法； 11．掌握建筑物折旧的求取； 12．了解房屋完损等级评定的有关规定； 13．熟悉房屋折旧的有关规定。 二、内容讲解 第七章　成本法及其运用 本章介绍房地产估价三大基本方法之一的成本法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容。 第一节　成本法概述 一、成本法的含义 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 成本法也可以说是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取房地产价值的方法，即先把房地产价格分成它的各个组成部分，然后分别求取各个组成部分，再将各个组成部分相加。因此，成本法也被称为积算法，由此还可知成本法中的“成本”并不是通常意义上的成本（不含利润），而是价格（包含利润）。但在该方法中也用到了通常意义上的成本，此外还用到了费用、支出、代价等相关概念。因此，在遇到“成本”、“费用”、“支出”、“代价”等词时来源：建设工程教育网，要注意根据上下文的内容判定它们的具体内涵。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称为积算价格。 成本法的优点是其求得的房地产价值能让人们“看得见”——人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些被遗漏了，哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”，特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。 二、成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可分为从卖方的角度看和从买方的角度看。从卖方的角度看，房地产价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。进一步来看，当一种房地产的市场价格低于它的成本（包含利润）时，它就不会被开发建设，除非它的市场价格升高了；而如果一种房地产的市场价格远远高于它的成本，则它将会很快进入市场，直到它的市场价格降下来。 从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，则还不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。例如，当房地产为土地与建来源：建设工程教育网筑物的综合体时，买方在确定其购买价格时通常会这样考虑：如果自己另外购买一块类似土地的现时价格是多少，然后在该块土地上建造类似建筑物的现时费用又是多少，此两者之和便是自己所愿意支付的最高价格。当然，如果该房地产中的建筑物是旧的或者在质量、功能方面存在缺陷，或者建筑物本身以外还有一些不利因素，则买方在确定其愿意支付的最高价格时通常还会考虑建筑物折旧，即还要减价。 由上可见，一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设的必要支出及应得利润，买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润）。因此，房地产估价师便可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取估价对象的价值。 成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。在成本法中，折旧可以视为一种房地产状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上是“旧的”状况下的价格。因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，而是看“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。如果“重新购建价格”或“可比实例价格”是直接来源于市场上类似房地产的成交价格，则就属于市场法；如果是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开发建设成本，则就属于成本法。为便于理解，以评估一台旧机器的市场价值为例来说明