房地产行业新格局的及相应的投资策略分析.docVIP

第  PAGE 17 页 共  NUMPAGES 17 页 2008房地产行业新格局及相应的投资策略分析 目 录  TOC \* MERGEFORMAT 要点：  PAGEREF _Toc202769999 \h 2 一、促进房地产市场长期繁荣的因素  PAGEREF _Toc202770000 \h 2 1.1宏观经济增长和城市化进程  PAGEREF _Toc202770001 \h 2 1.2人口红利  PAGEREF _Toc202770002 \h 3 1.3人民币升值  PAGEREF _Toc202770003 \h 3 1.4拉动内需  PAGEREF _Toc202770004 \h 3 二、2008年房地产市场面临的新问题  PAGEREF _Toc202770005 \h 4 1.1紧缩的货币政策  PAGEREF _Toc202770006 \h 4 1.1.1紧缩的货币政策影响商品房供给  PAGEREF _Toc202770007 \h 4 1.1.2紧缩的货币政策抑制商品房需求  PAGEREF _Toc202770008 \h 5 2.2开发商融资格局生变  PAGEREF _Toc202770009 \h 6 2.3住房保障制度进一步落实  PAGEREF _Toc202770010 \h 7 三、全国楼市三月回暖，未来环比上升同比下降可能性较大  PAGEREF _Toc202770011 \h 8 3.1 2007年全国房地产市场发展状况  PAGEREF _Toc202770012 \h 8 3.2区域市场分析  PAGEREF _Toc202770013 \h 9 3.2.1北京：成交逐步走出低迷，房价涨幅回落  PAGEREF _Toc202770014 \h 9 3.2.2上海：三月成交量回升，房价依旧坚挺  PAGEREF _Toc202770015 \h 10 3.2.3深圳：短期调整继续，长期可以看好  PAGEREF _Toc202770016 \h 10 3.2.4广州：市场进入稳定和理性发展阶段  PAGEREF _Toc202770017 \h 11 四、房地产市场未来分化趋势  PAGEREF _Toc202770018 \h 12 4.1房地产开发模式  PAGEREF _Toc202770019 \h 12 4.1.1香港模式  PAGEREF _Toc202770020 \h 12 4.1.2美国模式  PAGEREF _Toc202770021 \h 13 4.2各类物业的投资特点及市场前景  PAGEREF _Toc202770022 \h 13 4.2.1住宅物业  PAGEREF _Toc202770023 \h 13 4.2.2商业物业  PAGEREF _Toc202770024 \h 14 4.2.3工业物业  PAGEREF _Toc202770025 \h 15 4.2.4特殊物业  PAGEREF _Toc202770026 \h 15 五、房地产行业投资策略  PAGEREF _Toc202770027 \h 15  要点： 　　我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。宏观经济的高速增长、城市化进程的逐步推进、人口红利下财富达到快速积累、人民币加速升值、以及拉动内需的重要手段，这些都是促进房地产市场长期繁荣的因素。 　　但是2008年房地产市场面临一些新的变化。首先是紧缩的货币政策，基于“双防”的从紧货币政策将同时影响商品房的供给和抑制商品房的需求。另一方面，开发商在银行、股市的融资渠道受阻，且商品房销售回款不畅，只得求助于公司债和房地产信托。最后，住房保障制度在08年得到进一步落实，从各大城市公布的08和09年住房建设计划来看，保障性住房占新建住房比例为10%－40%。限价房只是部分城市做出的一个救急性的过渡措施，从长期看对商品房的冲击力度不会太大。未来政府也没有能力把中等收入家庭都纳入保障范围。 　　2008年，全国楼市在春节期间仍显低迷。进入3月后，一、二线城市成交量普遍回暖，但鉴于春节是传统销售淡季，短期回暖并不能说明购房者已经完全改变观望心理。我们认为，真实的自住需求与徘徊在高位的房价博弈的结果很可能是，楼市成交量下一阶段环比上升、全年同比下降。 　　房地产开发模式可分为香港模式和美国模式，前者集“拿地、规划、设计、施工、销售、物业管理”整个房地产开发环节于一体，后者强调高度细分的专业化分工、行业细分为投资商、建造商、运营商、代理服务