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房地产的相关税费解读;教学内容;教学目的：通过本次学习，使大家了解房地产税收的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。 重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收的课税依据。;★ 税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分 配的一种形式 ，具有强制性、无偿性和固定性 的特点。 ★ 税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主 要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏 观调控的重要杠杆。;税收的构成要素： ★ 纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？） ★ 课税对象（课税客体， 纳什么税？ ） ★ 税基、税率（纳多少税？ ） ★ 纳税时间（什么时候开始计税？） ★ 纳税地点（什么地方纳税？） ★ 附加、加成和减免 ★ 违章处理 我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、印花税。;批租与开发阶段;房产税是以房产为课税对象， 向产权所有人征收的一种税。; 房产税的基本内容 1.纳税人 ★ 房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的 单位和个人都是房产税的纳税人。 ★ 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。 ★ 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代 管人或者使用人，统称为纳税人.;2.课税对象及范围; 房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计征两种形式。;（3）投资联营 ★ 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税； ★ 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。; （4）融资租赁： ★按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，且租赁期满后，当承租方支付最后一笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方。 实际上这是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。 ;应纳税额;5.应纳税额计算举例;6.纳税时间和地点;7.减税、免税 对下述房地产免征房产税： （1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，但上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免征范围。 （2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。 （3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免征范围。 （4）个人所有非营业用房产。 （5）经财政部批准免税的其他房产。其包括： ;★ 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征； ★ 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使用时征收； ★ 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； ★ 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； ★ 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； ★ 中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税，但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳房产税。 ;（一）城镇土地使用税 城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。 征税的目的、意义： （1）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调整土地占用关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。 （2）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使用者在同等条件下进行公平竞争。 （3）增加国家财政收入。;（三）城镇土地使用税的基本内容;3.课税依据 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额;（1）大城市1.5元至30元； 　　　海口市、三亚市分六个距级，税额为四角至四元 （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。; 4.纳税地点 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。 5.纳税期限 （1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； （2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 （3）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起30日内申报登记。;6.减税、免税 （1）政策性免征 ★ 国家机关、人民团体、军队自用的土地； ★ 由国家财政部门拨付事业经费的