2014年地税清洁培训解析.doc

2014年地税清洁培训课件 房产税 房产税的基本概念 纳税人：房屋产权所有人为纳税人（受益性原则确定纳税人） 征税范围：房产税在城市，县城，建制镇，工矿区征收，不包含农村。 征税对象：房屋(有屋面和围护结构)，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，不征，(参考财税地字（1987）3号文)，与房屋不可分离的附属设施属房产，要征。 计税依据；从价计征，从租计征 纳税义务发生时间：?? 原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起交纳房产税 纳税人委托施工企业建房的，从办理验收手续次月起纳税，在办理验收手续已使用的，从使用当月起计征房产税。 纳税人出租出借房产，自交付出租，出借房产自次月起缴纳房产税。 2.常见的房产税税务风险 （1）征税???象弄错导致少缴房产税， 这里要说的是与房屋不可分离的附属设施和设备要征房征税，不能剔除。 （2）房产原值计算错误导致少缴房产税，这里要说三个文件 a.（财政部 国家税务总局关于房产税，城镇土地使用税有关问题的通知）财税（2008）152号第一条规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 b.(国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知)国税发（2005）173号规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 c．（关于固定资产进项税额抵扣问题的通知）财税（2009）113号规定：以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，无论在会计处理上是否单独记账与核算，均应作为建筑物或者构筑物的组成部分，其进项税额不得在销项税额中抵扣。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。 总结：以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，要并到房屋和建筑物中计征房产税，而且附属设备和配套设施的进项税也要算到房产原值当中,对原有房屋进行改扩建的,要增加房屋原值. 自查科目：长期待摊费用，管理费用等 （3）房产原值未包含地价或核算不准确导致少缴或多缴房产税 （财政部，国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知）财税（2010）121号规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。? 这个文件我们要注意：第一.土地价值应在不同房产中进行分摊,,在建房产和待建房产尚未建造使用,不征房产税,,也就是说,建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值,没有建成的就不计,第二,独立于房屋之外的建筑物所占用的土地价值要扣除. 自查科目：固定资产，无形资产等 二.土地使用税 1.土地使用税基本概念 纳税人:使用土地的单位和个人 征税范围: 城镇土地使用税在城市，县城，建制镇，工矿区征收，不包含农村。 适用税额：（1）大城市1.5元到30元 （2）中等城市1.2元到24元 (3)小城市0.9元到1.8元 （4）县城，建制镇，工矿区0.6元至12元 计税依据：(1).纳税人实际占用的土地面积,以房地产管理部门合法的土地使用证书确认的土地面积为准。（2）尚未核发土地使用证书的。应由纳税人据实申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后调整。 应纳税额的计算: 应纳税额=计税土地面积*适用税额 纳税义务发生时间： （1）纳税人新征用的耕地，自批准之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。 （2）纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。 2.几个概念： 生地：未形成建设用地条件的土地 熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、通讯、通气、道路等基础设施条件和完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形成建设用地条件的土地 关于生地和熟地是否交土地使用税的问题，根据（财税2006）186号规定，以实际取得土地开发权为土地使用税的起征时间，而对地的种类没有区分。 3..土地使用税常见风险 (1).缴纳土地使