江苏盐城金鹰国际的商业项目定位营销推广策划方案.pptVIP

金鹰国际商业项目策划案;第一部分 环境分析;全面接轨上海、主动迎接上海辐射，是盐城市委、市政府总揽全局做出的一项重大战略决策;盐城将发展成为江苏沿海中心特大城市;盐城市受苏锡常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的辐射，在振兴苏北的战略中占有重要地位，面临巨大的投资商机。 ;四、城市发展规划概况; 政府主导的城市扩张，必然导致城南新区开发高潮的持续 本项目符合了“城市南移”的城市发展方向 高教园区和政务新区对本项目价值提升带来利好 本案所在板块相对其他区域具有明显的竞争优势 大项目地产快速集中开发，带动了民间资本对商业地产的投资热潮;第二部分 商业环境解读;一、区域商业地产概述;二、区域商业地产特征;三、区域商业地产发展现状;四、商业地产供求简析;小结;第三部分 项目解读;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一、项目规划现状;二、项目SWOT分析;竞 争 楼 盘 一 览 ;简析： （1）老牌商业地产开发经营商，品牌实力强，全国连锁资金雄厚，操盘经营丰富；宝龙坚持持有大部分物业统一经营管理，确保旺场经营和物业增值；多方盈利； （2）拥有强而有号召力的战略合作伙伴，为招商经营打下坚实的基础； （3）N+1的经营模式（即购物中心＋商业街、住宅、酒店多元化业态），致力于打造满足人们“一站式、全天候、全龄层”消费方式超大体量城市综合体，将购物、酒店、商务、居住、餐饮、文化娱乐融入一城；这种模式能够保证低成本、高回报及良好的现金流，实现低风险的良性运作，同时提供多元化收入来源，确保宝龙能够很好地规避房地产行业政策变化所带来的风险。 （4）专业化的团队是宝龙项目运作成功的杀手锏；;三、竞品项目简析—紫薇国际广场（专业市场）;三、竞品项目简析—盐渎明城（特色商业街区）;开盘时间：2008年11月29日 单套面积：20-90平方米;简析： 开发商为国企背景，政府公信力是吸引投资者的重要因素； 开发规模较大，与本案产品类型、市场定位类似，因其规模、开发商品牌、市场影响力方面与本案存??直接竞争，对本案威胁较大，应在销售中对其进行严密关注与监控； 由于本案于该项目处同一竞争区域，故建议在产品定位方面突出差异化，规避与其陷入贴身肉搏的竞争态势。;小结;第四部分 项目定位;一、项目战略定位选择;一、项目战略定位选择;一、项目战略定位选择;（4）项目核心竞争力矩阵分析——凤凰汇广场 ;二、本案战略定位选择;选择动机 ◆ 选择领导者——本案不具备大规模体量，且客观条件不具备形成价格垄断的条件，加之首次做商业地产开发而非纯经营，故市场经验不足； ◆ 选择挑战者——作为新入市的商业地产项目开发商，在开发经验不足的前提下，缺乏国企背景，故对客户的吸纳达不到预期构想，各方面条件均不支持项目作为挑战者角色出现，规避风险才是项目运营首要考虑的问题； ◆ 选择追随者——项目规模小，借助区域内大项目托势，可以更好的规避市场风险，以小博大； ◆ 选择补缺者——针对产品特点，进行目标市场细分，精准营销，瞄准市场缝隙，敏锐做出市场判断。;三、项目战略定位;项目战略定位;四、项目主题定位;五、项目功能定位;六、项目目标定位;六、客群定位;消费群体定位;; 主力客户构成;4、客源构成;;第五部分 营销战略;一、定价原则;二、定价依据;鉴于本项目周边尚未有商铺销售，我们采用同类及当时市场在售商铺进行比较，结合项目实际情况修正为本项目的价格的方式对本项目进行定价。 ;目标均价＝ 市场比准价＋K?产品综合溢价;项目最终实现的价格与招商情况、市场当时的供需、包装展示、宣传推广、营销手法等因素相关，所以在项目定价时，不是一个定值，而是一个区间。;The No.1 Real Estate Agency in the World全球最大地產代理;三、价格策略;格局规划调整建议; ;四、推售策略;首期开盘关键因素;;;六、销售模式;七、经营模式选择;七、营销目标;八、营销推广策略;2、推广步骤;3、媒体推广策略;;5、营销费用分解;第六部分 团队保障;;;;;;销售队伍组建时间节点; 大客户团购板块;;Thanks